世聯行堅信，所謂的機遇，實則是規律所帶來的。
編者按：一個博鰲，一個行業。
走過逾二十載光陰，博鰲房地產論壇影響并記錄著中國房地產行業發展的歷史進程。
來到2021年，在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常態下，中國地產亦面臨著最深層次變化。從行業規則、企業模式到市場迭代，都與過往二十年大有不同。
作為有著數十年市場化發展深厚積淀的重要產業，在大時代浪潮席卷而來之際，中國地產企業和行業精英們如何調整與應對？
值此2021博鰲房地產論壇即將召開的時節，觀點地產新媒體一如往昔，遍尋中國地產商業領袖及新生代地產人，講述他們的故事與廣闊視野。
觀點地產網 二(er)次創業的陳勁松，心(xin)態依舊很年(nian)輕。
他是個足球(qiu)迷(mi)，尤其是梅西球(qiu)迷(mi)。北(bei)京(jing)時(shi)間周日上午(wu)的美洲杯(bei)決賽(sai)，迪馬利亞(ya)單刀(dao)挑(tiao)射攻(gong)破巴西的球(qiu)門，換來阿根廷時(shi)隔28年久(jiu)違的國(guo)際大賽(sai)冠軍獎杯(bei)。
陳勁松(song)眼里(li)，卻只有從德(de)國世界杯首秀到如(ru)今包攬(lan)美(mei)洲(zhou)杯金球獎、金靴(xue)獎并圓(yuan)夢的“梅老板”：“太勵志了。”
周一凌晨(chen)則迎來歐洲杯決賽(sai)(sai)，這真是(shi)種(zhong)幸(xing)福的(de)負擔(dan)。他決定打破作息(xi)規律，3點半起床收看賽(sai)(sai)事，“居然自(zi)己就醒了。比賽(sai)(sai)不看還是(shi)可惜，蠻精彩的(de)。”
最(zui)終，主(zhu)場(chang)作戰(zhan)的英格蘭在(zai)點球大戰(zhan)中以2-3憾(han)負意(yi)大利。他余興未盡(jin)，還在(zai)朋友(you)圈參與了索斯蓋特安排(pai)19歲小(xiao)將薩卡(ka)主(zhu)罰(fa)第5球的話題(ti)討論。
他說(shuo)，這(zhe)是出于對生(sheng)活的(de)熱愛(ai)，熱愛(ai)才會干這(zhe)事。王石曾給(gei)他推薦一(yi)本(ben)書，介紹了數(shu)種(zhong)提(ti)高生(sheng)活質量的(de)方法(fa)，最后兩種(zhong)分(fen)別是有自己的(de)愛(ai)好，以及始終對生(sheng)活保持(chi)愛(ai)心。
短暫(zan)休整后，當天他從珠(zhu)海橫(heng)(heng)琴(qin)趕回(hui)深(shen)圳羅(luo)湖商(shang)務(wu)中心，和(he)我們會面。橫(heng)(heng)琴(qin)新(xin)區是世聯行(xing)擬遷的新(xin)注冊地，遷址(zhi)被解釋為珠(zhu)海與深(shen)圳雙(shuang)總部(bu)(bu)發展需要。近一年以來，陳勁松有相(xiang)當一部(bu)(bu)分時間里都在珠(zhu)海度過。
“這(zhe)些（采(cai)訪）問題我還是做了準備的。”他在提綱(gang)上密密麻麻做滿了標注，開(kai)始(shi)與我們聊起房(fang)地產政策和市場(chang)。
“10年(nian)前我說(shuo)三(san)十年(nian)為一(yi)世(shi)而道更，現在到(dao)40年(nian)了(le)，于是就得更加(jia)嚴厲。”
作為學(xue)者型企業家，多年以來陳勁松一直向市(shi)場傳(chuan)遞自己的(de)理性(xing)分析和辛辣點評，試圖激發(fa)房地產行業的(de)嚴肅(su)思考。
這一次他分享(xiang)了對“十四五規劃”學習的(de)心得(de)體會，認為政(zheng)策管控已令(ling)房(fang)地產開發轉向長(chang)周(zhou)期模式，REITs和(he)共有產權成(cheng)為轉型(xing)的(de)工具，用地指標(biao)應跨省(sheng)調劑等(deng)。
這些(xie)心得，后來被他(ta)歸納為2035年中(zhong)國不動產行業(ye)的“十大預判”。
而世聯行堅信，所謂的(de)機遇(yu)，實則是(shi)規律(lv)所帶(dai)來的(de)。
結構性
大約從十多年(nian)前開(kai)始，陳勁松就(jiu)認為(wei)(wei)發展規律會變，此(ci)后他頻繁引用“三十年(nian)為(wei)(wei)一世而道(dao)更”。
他當時認為，從1979年(nian)(nian)到2009年(nian)(nian)，前三十年(nian)(nian)的大道理都應該變了，而在新的三十年(nian)(nian)間，頭十年(nian)(nian)國(guo)內主要依靠土地財政的舊(jiu)模式(shi)應對新危機(ji)。
“新的(de)模式，我(wo)預計(ji)在2019年(nian)到2029年(nian)將全部誕生。”至于如(ru)何研(yan)判未(wei)來(lai)的(de)規則(ze)，他援引了招商銀行原行長馬蔚華經(jing)常(chang)說的(de)那句：不知(zhi)未(wei)來(lai)者(zhe)，無以(yi)(yi)評判當下；不知(zhi)世界者(zhe)，無以(yi)(yi)理(li)解中國；不知(zhi)宏觀者(zhe)，無以(yi)(yi)處(chu)理(li)微觀。
十(shi)九大報告(gao)提出“房(fang)住不(bu)(bu)炒”定位(wei)，令陳勁松感(gan)到(dao)房(fang)地產提前步入了新(xin)時代。他對報告(gao)進行深入研讀后，意識(shi)到(dao)住房(fang)基(ji)本制度開始完全不(bu)(bu)同，“增長速度已經(jing)不(bu)(bu)再是(shi)主(zhu)要發展(zhan)目標”。
時至如(ru)今，三(san)道紅(hong)線(xian)、五檔貸款(kuan)管理、集中供地(di)等(deng)調控政策相繼(ji)出臺，令房地(di)產(chan)行業面(mian)臨劇(ju)變。在陳勁松看來，這(zhe)種劇(ju)變背(bei)后有著必然性。
“道(dao)更”的客觀因素包(bao)括，中國從全面(mian)城(cheng)市(shi)化(hua)進入(ru)到新階(jie)段，包(bao)括重點城(cheng)市(shi)群化(hua)、全面(mian)城(cheng)市(shi)化(hua)總量已(yi)經完成。
“總量(liang)的城市化基本(ben)是適配的，現在只不過(guo)是結構(gou)性問題(ti)，房地產(chan)要(yao)調(diao)結構(gou)。”
結構性問題的外(wai)在(zai)表現，包(bao)括主要(yao)城市(shi)面臨用地指(zhi)標困境，全國土(tu)地拍(pai)賣格局也從過往大約500個(ge)城市(shi)收縮至50個(ge)，進一步(bu)導致部分(fen)城市(shi)過熱。三道(dao)紅線，土(tu)地兩集中(zhong)政策，便由(you)此(ci)誕生。
陳勁(jing)松提高分貝，重(zhong)申調結構是(shi)必須的，而(er)且很早就應該落實(shi)。而(er)現階段應該做(zuo)(zuo)的事，是(shi)改變原先(xian)省內調節用地指(zhi)標的做(zuo)(zuo)法，實(shi)行省際調節。
這也是(shi)(shi)他所總結的“十大趨勢”中，涉(she)及土地(di)(di)(di)(di)的重要預測。由于省內(nei)經濟(ji)不(bu)平衡使得建設用(yong)地(di)(di)(di)(di)在省內(nei)調節(jie)已產生作用(yong)，但省際(ji)不(bu)同的經濟(ji)結構又(you)弱化了這種作用(yong)。為守住18億畝耕地(di)(di)(di)(di)紅線，用(yong)地(di)(di)(di)(di)指標的跨(kua)省調劑是(shi)(shi)必要的，有(you)助(zhu)于提升土地(di)(di)(di)(di)資源配置效率，避免浪費。
實(shi)際上，重慶市(shi)原(yuan)市(shi)長黃(huang)奇帆于2019年亦曾指，過去土(tu)地(di)供(gong)(gong)應(ying)東西南北(bei)中是逆向供(gong)(gong)應(ying)的(de)，越是中小城市(shi)土(tu)地(di)供(gong)(gong)應(ying)越寬松。要降房價(jia)、控(kong)制房價(jia)，就要在高房價(jia)的(de)地(di)區(qu)增加城市(shi)土(tu)地(di)的(de)供(gong)(gong)應(ying)。
黃奇帆當時預計，今(jin)后十幾年國家會在城市土地(di)價位上(shang)會根據“產業跟(gen)著(zhu)規劃走(zou)、人口跟(gen)著(zhu)產業走(zou)、土地(di)跟(gen)著(zhu)人口和(he)產業走(zou)”的原則來供應(ying)土地(di)。在這過程中(zhong)，土地(di)并非一(yi)步到位，但可以預支一(yi)部分土地(di)，采(cai)取“爬行釘住”的做(zuo)法(fa)。
“第七次(ci)人口普查結果都(dou)出來(lai)了，干嘛還在(zai)省內調節呢？”陳勁松覺得，十四五規劃已經指明方(fang)向，要(yao)重(zhong)點(dian)發展城市(shi)群，這是(shi)房(fang)地產的(de)歸途。“重(zhong)點(dian)城市(shi)群就那(nei)些，而且(qie)也是(shi)這些地方(fang)的(de)房(fang)價漲。我們的(de)分配機制未來(lai)就要(yao)按市(shi)場來(lai)進(jin)行。”
他(ta)轉而建議，在全國范圍內調節用地指標，將指標傾斜深圳等供應(ying)稀缺城市，通過大系統合(he)理解決房價問(wen)題，這必須由中央(yang)出面統籌協(xie)調。
其次是為解(jie)決住(zhu)房問題(ti)實行市場、計劃雙軌制時，陳勁松同樣認(ren)為，要(yao)貫徹十四五的共有產權(quan)、強保障、有利租(zu)賃等(deng)理念，也需要(yao)因地制宜(yi)地調節建設(she)指標。
“共有產權，它肯定是在(zai)主要城市(shi)群，年(nian)輕人多的地方(fang)，而不(bu)是全國統一(yi)鋪開(kai)。”
他(ta)對此總結，十四五(wu)規劃就(jiu)是指明城(cheng)(cheng)市群、主(zhu)要城(cheng)(cheng)市、房價上漲(zhang)城(cheng)(cheng)市、人口流入城(cheng)(cheng)市，“我們(men)必(bi)須那樣(yang)干(gan)”。
“城(cheng)市(shi)群(qun)”概念4年前被十九大提及時，陳勁松(song)已(yi)敏銳地意識(shi)到城(cheng)市(shi)群(qun)協調戰略的大勢已(yi)定，但他發現(xian)政策一直“憋著”，大灣區內部還沒有(you)做到“統一協調”。協調就是產業轉(zhuan)移、人口轉(zhuan)移等，在大城(cheng)市(shi)間、城(cheng)市(shi)群(qun)內更自(zi)由(you)、更有(you)效的流動。
故而他提出另一(yi)種預測：城市(shi)群內置(zhi)業將取消限制(zhi)。具體而言，城市(shi)群內各(ge)城市(shi)互認社(she)保、醫保、購(gou)房資格，取消行政區(qu)域(yu)性限制(zhi)。
“惠(hui)州把指標賣給(gei)深圳，在深圳工作(zuo)的人去惠(hui)州居住依然能享受(shou)保障(zhang)，這(zhe)就(jiu)是城市群。”
房住
我們的(de)(de)話(hua)題開始轉向“房(fang)住(zhu)不炒”，近5年的(de)(de)中央(yang)工(gong)作會議，有4年提及“房(fang)住(zhu)不炒”，這展示出政策的(de)(de)連貫性和中央(yang)穩定房(fang)地產(chan)市場(chang)的(de)(de)決心。
陳勁松笑(xiao)著說，事(shi)實(shi)上，調控房價的效果已經很顯著，“如果不這么調，深圳(zhen)（房價）早就超香港了”。尤其(qi)是過去(qu)一兩年，調控政策(ce)之嚴厲前所未有，抓的都是命(ming)門：斷流(liu)通(tong)，控制金融，壓(ya)制賣方。
他給“房住不炒(chao)”的建議(yi)，除了用地指標調劑(ji)及(ji)城市(shi)群協調，還包括提高“炒(chao)房”成(cheng)本，以及(ji)提供均等(deng)公共服務等(deng)。
盡管堅持認為(wei)由于門(men)檻(jian)高、流通(tong)性低(di)、貸款壓力等客觀(guan)條件(jian)存在，與全球其(qi)它地區相比國內(nei)樓市并不存在“短(duan)炒”行為(wei)，但陳勁松承認，持有房產成本過(guo)低(di)導致了中期的投機。比如深圳，第三方(fang)數據統計(ji)，過(guo)去十(shi)年間全市房價漲幅達3.7倍。
“房(fang)地(di)(di)產稅(shui)推出尚有(you)難度，容易打錯人，落(luo)地(di)(di)成本(ben)也特別高。”考慮到(dao)房(fang)地(di)(di)產稅(shui)在全(quan)國(guo)范圍(wei)內遏(e)制住宅(zhai)價格(ge)的(de)作用可能有(you)限，他認為可以(yi)學習加拿大(da)、澳洲等(deng)地(di)(di)區(qu)的(de)發展經(jing)驗，推廣征收房(fang)屋空置稅(shui)。
外界對空置(zhi)稅的討論并非首次。
過去數(shu)年很多地區變成“睡城”，有數(shu)據(ju)稱，國內的住房(fang)空(kong)(kong)(kong)置率(lv)或達到20%。住建(jian)部原副部長仇保興曾指，房(fang)地產稅應分類(lei)進行(xing)，率(lv)先出臺能(neng)夠精(jing)準遏制投機的消(xiao)費稅、流(liu)轉稅、空(kong)(kong)(kong)置稅。黃(huang)奇帆也曾表示，如果空(kong)(kong)(kong)置稅的稅率(lv)能(neng)達到3%，就可以徹底杜(du)絕(jue)炒房(fang)。
陳勁松認為，空置(zhi)稅(shui)不應限制在住宅，無論什么類型的房子，工業、商(shang)辦用途還是第(di)幾(ji)套(tao)住宅，超(chao)出一定時間的“空置(zhi)”就要繳稅(shui)。“房子是為了住的就行，反正不能坐等升值。”
部分(fen)工(gong)業區及(ji)非(fei)核(he)心地段的(de)(de)其它項目(mu)，同樣(yang)存(cun)在空置、浪費及(ji)人(ren)氣不足(zu)等問(wen)題。這反映了城市空間(jian)包(bao)容性與規劃滯后的(de)(de)矛(mao)盾，嚴(yan)厲管制和(he)沒有人(ren)氣的(de)(de)矛(mao)盾，以及(ji)職住不平衡的(de)(de)矛(mao)盾。他認為(wei)，城市的(de)(de)“病癥”與規劃較為(wei)剛(gang)性有關，應適度放開城市用地性質(zhi)的(de)(de)“兼(jian)容度”。
“工業、商(shang)業用地(di)的性質需要高(gao)度包容性，只(zhi)要不(bu)是純住宅(zhai)，我們都應該包容。”他描(miao)繪著包容性的場景：“人家(jia)項目(mu)上面(mian)是研(yan)發，中間有組(zu)裝間，下面(mian)開商(shang)場、展廳(ting)，旁邊再賣咖啡，這(zhe)個城市(shi)不(bu)就活躍了嗎？”
另一種建議(yi)則針對醫(yi)療、教育等準公(gong)共(gong)產(chan)品。以名(ming)校為例，陳勁松分析(xi)，名(ming)校的本(ben)質(zhi)即師資力量(liang)強(qiang)大，只要實(shi)行(xing)名(ming)師、名(ming)校長(chang)輪換制度，資源一旦(dan)開始流(liu)轉，“學區房”概念便隨之作古。
他(ta)預判，公立學校(xiao)(xiao)的名校(xiao)(xiao)概念，將(jiang)通過充分供應、均等(deng)分配兩(liang)種路徑弱化，其(qi)中教師的跨校(xiao)(xiao)“定(ding)期(qi)流動制(zhi)”將(jiang)是解決教育資源配置不均衡的選項(xiang)之一。實際上，現階段(duan)上海、北京、西安等(deng)城(cheng)市已(yi)計(ji)劃或啟動試點(dian)中小學教師輪崗制(zhi)，未來有望繼續擴(kuo)大范(fan)圍。
而視角(jiao)切換至開(kai)(kai)發商，土(tu)地兩集中政策將(jiang)供(gong)應(ying)納入全國管控范圍(wei)，它們過往無(wu)序拿地的(de)行(xing)為也將(jiang)被限制。在控制供(gong)應(ying)的(de)同時，土(tu)地出讓條件要(yao)求競配(pei)建自(zi)持面積，導致(zhi)開(kai)(kai)發商自(zi)持物(wu)業的(de)比例(li)快速上升。
“自持物業”被陳勁松視作標志性(xing)的(de)(de)變化(hua)，它的(de)(de)出現反過來要求(qiu)房地產從短周(zhou)期轉向長周(zhou)期。這同(tong)樣也符合(he)十四五規劃提出加快建(jian)立多(duo)主體供應、多(duo)渠道保障、租購并(bing)舉住房制度的(de)(de)發展方向，更(geng)何況(kuang)2021年政府(fu)工作報告中(zhong)，還對保障性(xing)住房及長租公寓著墨了(le)較多(duo)。
多主體(ti)供應不止于(yu)土(tu)地招(zhao)拍(pai)掛(gua)，其它還(huan)包括國務院(yuan)就集體(ti)土(tu)地建設保障性租賃住房，深圳(zhen)等城市也計劃(hua)允許商業用地改住宅。
但這衍生了新的問(wen)題，長時間自(zi)持會(hui)給開發商帶來(lai)巨大的資金壓力，原先企業對租(zu)賃(lin)(lin)業務重視度不(bu)高，租(zu)賃(lin)(lin)價格不(bu)高，利潤無法覆蓋融資成(cheng)本。陳(chen)勁松直言，到現在大家都算不(bu)過賬，還在找出(chu)路，發展(zhan)租(zu)賃(lin)(lin)業務動力不(bu)大也主要源于此。
突破這一瓶頸(jing)的關鍵(jian)在于，租賃住(zhu)房行業需要實現閉環。包括允許集體土地(di)發行REITs，商(shang)改(gai)住(zhu)部分經核定后轉變為共有產權房，以(yi)由(you)國家持有部分股權形式代替地(di)價(jia)補交(jiao)。共有產權房若要流通，則需建立“封閉的市場”，與商(shang)品房市場嚴(yan)格區(qu)分。
“未來(lai)某個(ge)時(shi)期(qi)什么方式能給這個(ge)行業提供幫助(zhu)？我覺(jue)得(de)就是這幾個(ge)，租賃(lin)資本化打(da)開，REITs打(da)開。”
規律
陳勁松對行業(ye)的研判是不(bu)間斷性(xing)的，他希望房地產各(ge)相(xiang)關方都傳(chuan)遞(di)理性(xing)思辨的聲音，“需要有(you)人說，我們要不(bu)斷地講”。
中國房(fang)地產是一個從(cong)無到有逐漸發展起來的(de)市場，正因如(ru)此，探索、試錯(cuo)是必然的(de)過程(cheng)。陳勁松(song)偏好讀(du)人文、國外(wai)規律(lv)性(xing)的(de)書，知世界(jie)、宏觀及未來，對比不同的(de)成(cheng)熟市場的(de)發展歷程(cheng)讓他有很多(duo)反(fan)思和判斷。
比如參(can)考日(ri)本、韓(han)國(guo)(guo)及(ji)美(mei)國(guo)(guo)的(de)經驗(yan)，讓(rang)他感到中(zhong)國(guo)(guo)未(wei)來城鎮化(hua)并(bing)非三(san)四線的(de)城鎮化(hua)，而是大都市圈化(hua)；香港“公屋富戶”政策，為(wei)內(nei)地區分(fen)保障房(fang)與商品房(fang)提供借鑒；日(ri)本實行七十年(nian)教師輪崗制，則是“教育平(ping)權”的(de)典型案(an)例。
在他看來，所謂“競爭力”即跟上時代的要(yao)求，而(er)時代正在發生(sheng)變化，“我建(jian)議(yi)大家(jia)，第一(yi)是要(yao)學十四五規劃(hua)，第二要(yao)看《新聞聯播》。”
他(ta)將開發(fa)商感到(dao)的焦慮分兩種，前者是發(fa)展(zhan)的焦慮，出路是學習十四五規(gui)劃，原先賺快錢的時代(dai)已經過去，企業需要重(zhong)新定位。這(zhe)是時代(dai)風格(ge)的轉(zhuan)變，房地產開發(fa)行業將從(cong)“強復制(zhi)、高周(zhou)轉(zhuan)”轉(zhuan)向“重(zhong)資產、長周(zhou)期”，REITs這(zhe)將是模式轉(zhuan)換的支撐工具。
后者則(ze)是債務(wu)(wu)的(de)焦慮，主要集中在債務(wu)(wu)杠(gang)桿較(jiao)高的(de)企業群體。他告誡(jie)，行業原先賺的(de)是人(ren)口紅利(li)、城市化(hua)紅利(li)，以及快速復制周轉的(de)錢，并不是全靠本事。如今(jin)大(da)家需(xu)及時止損，心態要調整(zheng)過來(lai)。
隨著國內的城(cheng)市化(hua)進入城(cheng)市群階(jie)段，陳勁松認(ren)為，發展機會并(bing)不亞于(yu)以前。只要深耕，趟出新時期的任何一條路，企業便會再迎來快速發展。
世聯行過去的發展未嘗不是在趟一條(tiao)路，中間(jian)亦(yi)經歷不少探索。
“我們一(yi)(yi)直在一(yi)(yi)手樓（代理(li)）前線，最先感知(zhi)到市場(chang)的(de)變化(hua)。”陳(chen)勁(jing)松回憶，所(suo)以世聯行較(jiao)早地在探討資產運營層面的(de)做法，諸如長租(zu)公(gong)寓、辦(ban)公(gong)空間(jian)及金融等都有涉足，他形容為“中國式轉型”。
轉型之初的設想、構建都是極美(mei)好的，世聯行(xing)此(ci)后代理業務(wu)規模受(shou)到(dao)挑(tiao)戰，新(xin)業務(wu)遲遲未形成增(zeng)長點。陳(chen)勁松(song)回望過去(qu)，得出的結論是：探(tan)索(suo)早(zao)了，膽(dan)子大了。
以紅璞(pu)公寓為例，世聯行并未(wei)預(yu)見到需(xu)重整很多樓宇(yu)，后(hou)者(zhe)需(xu)要支付巨(ju)大成本；以及未(wei)預(yu)測(ce)到會計制度改變，導致上市(shi)公司層面出現虧損(sun)。
去年4月，世聯行曾就(jiu)2017-2019年資(zi)產運(yun)營(ying)服務業務的(de)(de)營(ying)收為(wei)正、毛利(li)為(wei)負一事回應(ying)深交所(suo)。其(qi)中提(ti)及，租賃(lin)成本(ben)(ben)按會計準則(ze)規定的(de)(de)直線法(fa)核(he)算(suan)入賬(zhang)，租賃(lin)期的(de)(de)前(qian)半部分分攤入賬(zhang)的(de)(de)租賃(lin)成本(ben)(ben)比合同(tong)實際支付租金高，導致項目運(yun)營(ying)前(qian)期賬(zhang)面(mian)租賃(lin)成本(ben)(ben)較高。
去(qu)年(nian)7月，世聯行引(yin)入大橫(heng)琴集團(tuan)，主動向“大交易+大資管”業務聚焦。陳勁松說，過去(qu)所付出的(de)(de)代價是(shi)值得的(de)(de)，促使(shi)世聯回(hui)歸(gui)初心，重新回(hui)到輕資產服(fu)務：“我們本來就是(shi)一個輕資產公司(si)。”
付出(chu)代價并非沒有收(shou)獲，世聯行至少取得(de)了(le)兩方(fang)面經驗，這多少令陳(chen)勁松感到欣慰。
其一是長(chang)租公寓系(xi)統(tong)運(yun)營的經(jing)驗，只要公寓一上規(gui)模(mo)(mo)，消防、裝修等問題必然層出不迭，過往積(ji)累(lei)的經(jing)驗便能派上用場。他(ta)很快補充：“我(wo)們(men)做(zuo)輕資產運(yun)營就(jiu)是不斷(duan)(duan)完(wan)善系(xi)統(tong)，不斷(duan)(duan)積(ji)累(lei)經(jing)驗，希望為將(jiang)來(lai)大(da)規(gui)模(mo)(mo)的出租服務。”
其二則是大資(zi)管的(de)(de)運營(ying)經驗。“資(zi)產(chan)(chan)”即未來(lai)不斷(duan)產(chan)(chan)生效益(yi)的(de)(de)投入，廣義(yi)來(lai)說(shuo)，城(cheng)市廣場(chang)、場(chang)館展(zhan)廳、公共(gong)設施等等都可以產(chan)(chan)生有形或無形的(de)(de)效益(yi)。這同樣貼合世聯行(xing)所提的(de)(de)“初心”：挖掘資(zi)產(chan)(chan)的(de)(de)價值，降低運營(ying)的(de)(de)成本。
陳勁松介紹，世(shi)聯行(xing)在(zai)深圳有管理羅湖區(qu)桂園街(jie)道辦項目，該項目最早于2018年簽約，由世(shi)聯行(xing)及紅璞(pu)公寓負責項目改造、運營工作。除此以外，今(jin)年大資管業務也逐漸擴大至濟(ji)南高新區(qu)等地(di)。他相信，明年公司(si)在(zai)這方面將有很好的案例誕生。
“關鍵不能太急(ji)。”他追求的(de)(de)是(shi)循序漸進(jin)的(de)(de)發展：“就怕步子邁得(de)太快，一下陷入到(dao)里面。就像羅湖市民服務中(zhong)心，我(wo)們試試怎么運(yun)營，這樣的(de)(de)代價(jia)就很小(xiao)。”
或許數(shu)年的(de)(de)轉型一度(du)令陳勁(jing)松感到(dao)困惑(huo)，但(dan)這并沒有使他(ta)停(ting)在(zai)當下，反而讓他(ta)更(geng)相(xiang)信資管時代的(de)(de)到(dao)來會愈來愈快(kuai)。對于世聯(lian)行(xing)，他(ta)希(xi)望(wang)堅定地(di)摸清方向后就(jiu)要有耐心，所謂(wei)的(de)(de)機遇(yu)，是規(gui)律(lv)所帶來的(de)(de)。
再提及目標時(shi)，他已顯得淡然而輕松(song)：“我們不想后發(fa)先至(zhi)，也沒那本事。我們慢(man)慢(man)來，就解決痛點(dian)。”有時(shi)候，慢(man)一點(dian)反而會比較快(kuai)。
以下是觀點地產新媒體對世聯行聯席董事長陳勁松的部分采訪實錄：
觀點地產新媒體：三道紅線、土地兩集中等政策深刻影響行業，對于行業的變化有什么感想？未來房地產應該怎么發展？
陳勁松：這是必(bi)然發(fa)生的，中(zhong)國(guo)房(fang)地產發(fa)生必(bi)要性的轉移。10年(nian)(nian)前我(wo)說(shuo)三(san)十年(nian)(nian)為一世而(er)道更(geng)(geng)，我(wo)們都遠(yuan)遠(yuan)過(guo)了(le)30年(nian)(nian)，現(xian)在(zai)到40年(nian)(nian)了(le)，本來已(yi)經更(geng)(geng)都沒更(geng)(geng)，現(xian)在(zai)就得更(geng)(geng)加嚴厲(li)。
道更幾(ji)個(ge)必(bi)然轉變的客觀(guan)因(yin)素，包括中國從全面城市(shi)化(hua)(hua)開始(shi)進(jin)入(ru)到(dao)新階段，重(zhong)點的城市(shi)群(qun)化(hua)(hua)，全面城市(shi)化(hua)(hua)的總量已經(jing)完成。現在只(zhi)不(bu)過是結構問題，房地產(chan)要調結構。
比如說用(yong)地指標還按照每(mei)個省(sheng)報的(de)原(yuan)則來放(fang)，人口(kou)增長(chang)快的(de)省(sheng)怎么(me)(me)辦，人口(kou)凈流(liu)入多的(de)地區怎么(me)(me)辦？所以現在(zai)是(shi)結構性問題(ti)。建議人口(kou)增長(chang)不高的(de)地區就別放(fang)那么(me)(me)多用(yong)地指標了，把(ba)用(yong)地指標給人口(kou)多的(de)。
另外(wai)一個(ge)就(jiu)是(shi)土(tu)地(di)(di)政策，原先是(shi)全中國大概接近500個(ge)城(cheng)市(shi)土(tu)地(di)(di)都賣得好，現在基本(ben)上(shang)收縮到(dao)50個(ge)城(cheng)市(shi)，這些城(cheng)市(shi)也(ye)是(shi)房價(jia)、地(di)(di)價(jia)比較貴的地(di)(di)方，怎么辦？那就(jiu)三道紅線、土(tu)地(di)(di)兩集中。
土(tu)地(di)兩(liang)集中是一種暫時的(de)辦法，但(dan)深刻影(ying)響著這個(ge)行業(ye)了，企業(ye)就(jiu)必須得(de)轉(zhuan)變(bian)(bian)。我們發現土(tu)地(di)兩(liang)集最關鍵(jian)是自持物業(ye)快速提(ti)升(sheng)，而(er)且提(ti)升(sheng)比例大，這是前所(suo)未有的(de)，就(jiu)客(ke)觀要求整個(ge)房地(di)產從短周期變(bian)(bian)成長周期。
觀點地產新媒體：長周期對資金和運營的要求更高。
陳勁松：這(zhe)是(shi)巨大的(de)壓力(li)。長周(zhou)期(qi)自(zi)持，突然(ran)就(jiu)(jiu)出現了(le)一個賣和租的(de)問題(ti)。原(yuan)先(xian)所(suo)有的(de)企業(ye)對(dui)租不(bu)重視，而(er)且也算(suan)不(bu)過賬。今年(nian)國(guo)家出臺一系列的(de)辦法鼓勵(li)租賃，到現在(zai)大家都算(suan)不(bu)過帳，還(huan)在(zai)找出路(lu)。整個房地產(chan)都得面對(dui)這(zhe)些情況，它是(shi)必然(ran)發生(sheng)的(de)，那企業(ye)怎(zen)么辦？我的(de)感覺(jue)就(jiu)(jiu)是(shi)好好學(xue)習十四五規劃。
房(fang)地產(chan)既然變成長周(zhou)期，那(nei)你(ni)就(jiu)應該關心長周(zhou)期的事，政府明明白白告訴你(ni)的就(jiu)是十(shi)四五規(gui)劃，在哪(na)里(li)發展(zhan)，要解決什么問(wen)題，其實都說得挺(ting)清楚了(le)。
觀點地產新媒體：十四五規劃具體將會帶來哪些變化？
陳勁松：十四(si)五規劃(hua)關鍵詞之一，多主體供應。除了招拍(pai)掛，還有(you)一些以(yi)前的(de)自持物業可(ke)以(yi)改造。可(ke)是我們總(zong)是忽略這件(jian)事(shi)，因為沒有(you)一個標準的(de)路徑，大家就覺得麻煩(fan)。
比(bi)如政策(ce)說得清清楚楚，以(yi)保障性和(he)共(gong)有產(chan)權住宅解決城市(shi)新(xin)(xin)青年的居住問題。我們的新(xin)(xin)青年買房壓力太大了，強調保障房和(he)共(gong)有產(chan)權房，解決新(xin)(xin)青年、新(xin)(xin)市(shi)民的居住問題，難道(dao)不(bu)應(ying)該天天追(zhui)著這個探討嗎(ma)？比(bi)如拍(pai)了一塊自持(chi)地，能(neng)(neng)不(bu)能(neng)(neng)跟政府商(shang)量(liang)，改成(cheng)共(gong)有產(chan)權房？現在REITs已經放開到國(guo)有資產(chan)的保障用房，能(neng)(neng)不(bu)能(neng)(neng)把自持(chi)物業(ye)變成(cheng)REITs？
我(wo)覺得這(zhe)些都(dou)是必要(yao)做的(de)，一(yi)(yi)(yi)定要(yao)重(zhong)視十四(si)五(wu)規(gui)劃。租賃這(zhe)一(yi)(yi)(yi)塊(kuai)，其(qi)實(shi)是整(zheng)個行業需要(yao)閉環。每一(yi)(yi)(yi)步都(dou)要(yao)政府綜(zong)合來解決，今(jin)年(nian)(nian)是十四(si)五(wu)規(gui)劃提出(chu)來的(de)探索年(nian)(nian)，我(wo)認為未來三五(wu)年(nian)(nian)之內(nei)應(ying)該把這(zhe)些東西都(dou)理順，這(zhe)樣(yang)房地(di)產(chan)依然是一(yi)(yi)(yi)個非常巨(ju)量的(de)跟以前(qian)不一(yi)(yi)(yi)樣(yang)的(de)行業。
觀點地產新媒體：發展城市群應該注意哪些方面的事項？
陳勁松：十四五規劃(hua)已經告訴(su)我們，重點(dian)發展(zhan)城(cheng)市群，而不是(shi)全國(guo)(guo)統(tong)一發展(zhan)。重點(dian)城(cheng)市群不就是(shi)幾個嗎？而且房價漲(zhang)也(ye)就這些地(di)方(fang)漲(zhang)。有些房價繼續(xu)漲(zhang)的城(cheng)市，別調配用地(di)了，有些用地(di)不匹配的，這時候就需要調配了。誰能調配？只有國(guo)(guo)家。
我(wo)覺得共有(you)產權、強保(bao)障、有(you)利租(zu)賃，肯定都是集中在(zai)主(zhu)要城市群(qun)，年輕人多的地方，而不是全國統一鋪開。貫徹十(shi)四五規(gui)劃要因地制宜，而我(wo)們(men)的分(fen)配機制是按照(zhao)省域、按照(zhao)城市，而沒(mei)有(you)按照(zhao)真(zhen)實需要。
城市群(qun)怎么理解？十四(si)五規劃提出發展城市群(qun)，惠州(zhou)、東莞跟(gen)深圳這么近，就可(ke)以承接深圳的保(bao)障(zhang)房。
同(tong)時(shi)在深圳工作(zuo)的人去到周(zhou)邊城市(shi)依然能享(xiang)受保(bao)(bao)障，社保(bao)(bao)互認，這樣才(cai)能算城市(shi)群。香港的房子(zi)有一半是保(bao)(bao)障房，只(zhi)不過(guo)要排期。
觀點地產新媒體：熱點城市房價依然維持高位，除了多主體供應，還有哪些舉措可以控房價？
陳勁松：我們的(de)調控政策從來(lai)沒有(you)這(zhe)么嚴厲過，抓的(de)是命(ming)門(men)。比如說斷流(liu)通(tong)，流(liu)通(tong)都斷了，哪還(huan)(huan)有(you)炒房(fang)這(zhe)事(shi)呢？不(bu)讓你買，還(huan)(huan)不(bu)讓你賣(mai)，然后門(men)檻也提高(gao)，買房(fang)按揭(jie)門(men)檻越(yue)來(lai)越(yue)高(gao)。然后就是控制金(jin)融，壓賣(mai)方。
跟全球(qiu)其他地方(fang)比較起來，我(wo)們(men)不叫(jiao)炒樓。我(wo)們(men)的(de)最(zui)大的(de)問題是持有房(fang)子沒成本，放著等升值，中期比如說(shuo)拿深圳房(fang)持有5年翻一倍、兩倍。
而(er)房產稅推出太難了，容(rong)易打錯人，落地成(cheng)本(ben)特別(bie)高(gao)，比如甄(zhen)別(bie)一套二套成(cheng)本(ben)就(jiu)(jiu)很高(gao)。我(wo)認為要學學溫哥華(hua)、澳洲收(shou)空置(zhi)稅，空置(zhi)稅更(geng)科(ke)學、合理。只要保證房子(zi)是(shi)為了住的就(jiu)(jiu)行，反正不能(neng)坐等升值(zhi)。這種做(zuo)法加拿大做(zuo)得很成(cheng)熟，要打七寸。
第(di)二個就(jiu)(jiu)是均服(fu)務，我覺得目前還沒調(diao)到位。就(jiu)(jiu)是學日(ri)本，老師在一(yi)(yi)個學校工作幾年之(zhi)后(hou)就(jiu)(jiu)要調(diao)學校，不能老在一(yi)(yi)個學校。就(jiu)(jiu)把(ba)學校、學區均等化(hua)，這樣有利于公(gong)平(ping)。這樣一(yi)(yi)打亂(luan)，就(jiu)(jiu)沒有學區房的概念了。
公共(gong)服(fu)務要(yao)(yao)均等(deng)，公共(gong)服(fu)務最(zui)重要(yao)(yao)的(de)就是(shi)醫(yi)院和(he)學校。人民群(qun)眾日益(yi)增長的(de)對(dui)醫(yi)療、教(jiao)育(yu)的(de)需(xu)求與(yu)不均等(deng)公共(gong)資源之(zhi)間(jian)的(de)矛盾，這是(shi)主要(yao)(yao)矛盾，要(yao)(yao)解決(jue)主要(yao)(yao)矛盾。
觀點地產新媒體：國家最近對住房問題也提了很多的解決思路，比如集體用地入市、執行商改住等等，解決問題的核心關鍵是什么？
陳勁松：就是算不過賬，經(jing)濟主體(ti)沒(mei)有(you)動力(li)，比如集(ji)體(ti)用(yong)地(di)投資商沒(mei)動力(li)；白(bai)領也沒(mei)啥動力(li)，長期生活而沒(mei)有(you)配(pei)套(tao)、交通(tong)遠怎么辦？必須突破動力(li)問題，其實就是兩個，要能(neng)算得(de)(de)過帳，集(ji)體(ti)土(tu)地(di)REITs必須開放，發REITs可(ke)能(neng)就算得(de)(de)過帳了。
另外一個就是(shi)(shi)商改(gai)住(zhu)，賣共有產(chan)權房。商改(gai)住(zhu)改(gai)租(zu)，企業已(yi)經(jing)交了商業地(di)(di)價很多(duo)(duo)年，利息加起來已(yi)經(jing)很高了，改(gai)造(zao)也需花費很多(duo)(duo)成本。而如果通過國(guo)家擁有一部(bu)分產(chan)權替代補交地(di)(di)價，剩(sheng)下的就是(shi)(shi)共有產(chan)權，這樣企業就有動(dong)力(li)了。所以關鍵是(shi)(shi)核定變成共有產(chan)權，國(guo)家持有一部(bu)分。
共有產權(quan)房如果再想賣(mai)，就建立第二市(shi)場，但(dan)只能賣(mai)給(gei)合資格的(de)人(ren)。香港這一塊的(de)政(zheng)(zheng)策(ce)可以借鑒，如果你有了微(wei)利房，想買商品房就必須(xu)把微(wei)利房賣(mai)給(gei)政(zheng)(zheng)府，政(zheng)(zheng)府再給(gei)排(pai)隊的(de)人(ren)。
觀點地產新媒體：工業用地、商業用地在許多非核心空置率比較高，也是一種資源浪費，盤活起來也是類似思路？
陳勁松：工業(ye)用(yong)地、商業(ye)用(yong)地的性(xing)質(zhi)，需要(yao)高度的包容(rong)性(xing)，我們判斷它的標準到底是(shi)(shi)什么(me)？只要(yao)不是(shi)(shi)純(chun)住宅，我們都(dou)應該包容(rong)，人家項目(mu)上面是(shi)(shi)研發，中間有一個(ge)(ge)組裝(zhuang)，下(xia)面開(kai)商場、展廳，旁邊(bian)再(zai)賣咖啡，這個(ge)(ge)城(cheng)市不就活躍了嗎？
這個就是(shi)多元使(shi)用性質，只不(bu)過不(bu)允許純住宅。各個地區都有文化創意(yi)產業園，一般都加班到后半夜，不(bu)能住人怎么(me)辦？這就是(shi)城市(shi)空間的包容性的矛盾和規劃滯(zhi)后的矛盾，我覺得這必(bi)須得改。
我們要讓(rang)年輕人創業(ye)成本越(yue)低越(yue)好(hao)，創意(yi)就(jiu)是大(da)家聚集，一(yi)起碰撞(zhuang)出來的(de)，這是活力的(de)根本。我們現在(zai)的(de)工業(ye)園和(he)很多(duo)非核心(xin)地段空置率那么(me)高，就(jiu)是沒活力，開(kai)什么(me)都開(kai)不出來。
現在看不(bu)止(zhi)是(shi)(shi)(shi)三四線(xian)城(cheng)市人氣不(bu)足的(de)問題，可能一線(xian)城(cheng)市的(de)新區也存在人氣不(bu)足。所以(yi)就有(you)兩個矛(mao)盾(dun)，第一是(shi)(shi)(shi)城(cheng)市空間包容性與規(gui)劃(hua)嚴(yan)重(zhong)滯后；第二是(shi)(shi)(shi)嚴(yan)厲管制和(he)沒有(you)人氣的(de)矛(mao)盾(dun)；第三個矛(mao)盾(dun)是(shi)(shi)(shi)職住不(bu)平衡，帶來城(cheng)市交(jiao)通的(de)擁堵。
觀點地產新媒體：買房資格越來越嚴格要求，但是對人才準入放得越來越寬，而且還實行補貼，這種現象如何看待？過程中有什么問題，應該如何解決？
陳勁松：關于人才房，很多問題(ti)需(xu)要(yao)厘清，比(bi)如(ru)補貼到(dao)單(dan)位是(shi)否公平，人才的定義是(shi)什么，以(yi)及人才分配到(dao)單(dan)位或個人以(yi)后再轉租怎么辦？
人(ren)才將人(ren)才房轉租(zu)，在香港稱作公屋富戶，是不(bu)允許的(de)，這樣的(de)話人(ren)才房需(xu)要騰出來調(diao)配給下一撥人(ren)。
觀點地產新媒體：世聯行近年來出現波動，您有哪些總結與感想？
陳勁松：我們一(yi)直在一(yi)手樓(lou)前線，對于一(yi)手樓(lou)的(de)感知比(bi)較(jiao)敏感。比(bi)如(ru)說這些年開發商樓(lou)盤(pan)在各地不斷復制，那么(me)策劃本(ben)身的(de)價值就打了折扣，所(suo)以(yi)就比(bi)較(jiao)早地探(tan)討世聯行在新的(de)形勢(shi)下關于資產運營方面的(de)做法(fa)。
比(bi)如說公寓(yu)、辦(ban)公空間包括金融這(zhe)(zhe)方面的探(tan)索，我(wo)認為(wei)我(wo)們探(tan)索早了，這(zhe)(zhe)是第一(yi)，第二，膽(dan)子大了。
我(wo)(wo)們探討這(zhe)些，認為付出(chu)代(dai)價是(shi)(shi)值得的(de)，原因是(shi)(shi)重(zhong)新(xin)回(hui)到(dao)初心(xin)，回(hui)到(dao)輕資(zi)產。而(er)且取得了兩個方面(mian)的(de)經驗(yan)，一個是(shi)(shi)公寓運(yun)營(ying)的(de)系統(tong)運(yun)營(ying)經驗(yan)，這(zhe)個是(shi)(shi)我(wo)(wo)們以(yi)前賣樓的(de)時候(hou)沒有辦(ban)法得到(dao)的(de)經驗(yan)。其實只(zhi)要一上量(liang)，這(zhe)些事(shi)情必然發生，怎么(me)辦(ban)？我(wo)(wo)們的(de)這(zhe)些經驗(yan)就(jiu)(jiu)能(neng)用得上，做輕資(zi)產運(yun)營(ying)就(jiu)(jiu)是(shi)(shi)不斷積累系統(tong)、不斷積累經驗(yan)，不斷積累痛點解決方案(an)，希望(wang)為將來大規模的(de)出(chu)租服務。
第二個是(shi)大(da)資管，我們認為未來(lai)產(chan)(chan)生效益(yi)的(de)投(tou)入就是(shi)資產(chan)(chan)。廣義上(shang)來(lai)說，包括(kuo)城(cheng)市廣場、場館展廳(ting)、公(gong)共設施等，都是(shi)產(chan)(chan)生有(you)形或(huo)無形效益(yi)的(de)。原先(xian)城(cheng)市管理這(zhe)些沒當資產(chan)(chan)，而是(shi)當成(cheng)本管，符合政(zheng)府(fu)的(de)規定(ding)就行。實(shi)際上(shang)這(zhe)是(shi)一個資產(chan)(chan)，給城(cheng)市增加有(you)形或(huo)無形收益(yi)的(de)。
類(lei)似這些東西不是純(chun)物管概念(nian)，是一(yi)個資(zi)管概念(nian)。世聯(lian)行(xing)大交(jiao)易的初心是，挖掘物業價值(zhi)，節約交(jiao)易成本，實際(ji)上資(zi)管同理。這就是我們的一(yi)個核心的價值(zhi)觀。
觀點地產新媒體：資管會是世聯行新的競爭力嗎？
陳勁松：所謂(wei)競爭力就(jiu)是跟(gen)上時(shi)代的要(yao)求，而(er)時(shi)代正在(zai)發生巨大的變化(hua)，而(er)且(qie)這種變化(hua)我們能從蛛絲馬跡上看到(dao)。
我們(men)還是要(yao)服(fu)務到讓產(chan)業有(you)活力，資產(chan)能夠發揮效力。資管這(zhe)個(ge)時代到來的日子會愈(yu)來愈(yu)快。
我(wo)們(men)也(ye)是(shi)慢(man)慢(man)來(lai)(lai)，不(bu)著急，堅定地(di)摸清(qing)方(fang)向之(zhi)后就要有耐心。所謂的(de)機(ji)(ji)遇(yu)(yu)是(shi)規律帶給我(wo)們(men)的(de)機(ji)(ji)遇(yu)(yu)，而(er)不(bu)是(shi)機(ji)(ji)會來(lai)(lai)了。抓(zhua)機(ji)(ji)會世聯行是(shi)犯過錯誤的(de)。
觀點地產新媒體：城市資管目前從業者眾，比如傳統四大行其實在退出，部分出售給萬物梁行，怎么看待這種變化？
陳勁松：五大(da)(da)行隨外資(zi)進，他們(men)(men)總部不(bu)在(zai)中(zhong)國，因(yin)此對市場的服務不(bu)如(ru)國內部分物管(guan)公司，不(bu)夠接地氣，所(suo)以(yi)五大(da)(da)行基本走高端路線。他們(men)(men)現在(zai)退(tui)出(chu)，我覺得(de)也(ye)有(you)道理，因(yin)為現在(zai)賣出(chu)的價格也(ye)不(bu)錯。
競爭極為(wei)激烈在哪里？最主要是簡單的(de)競爭特(te)別激烈，狹義范圍的(de)資管競爭激烈。在數(shu)字化時代(dai)，任何一個行(xing)業(ye)都(dou)要重構，資管也是這(zhe)樣，關鍵是看我們能力。所(suo)以(yi)說我們爭取做能夠創造價值(zhi)的(de)企業(ye)，以(yi)挖掘資產價值(zhi)為(wei)主。
我們回頭(tou)看(kan)國(guo)際成(cheng)熟的(de)物(wu)業(ye)管理(li)公(gong)司，最終分(fen)化成(cheng)高端、中端、低(di)端。低(di)端就(jiu)是(shi)(shi)社區(qu)化的(de)，收(shou)的(de)物(wu)業(ye)費(fei)很(hen)低(di)；第二(er)是(shi)(shi)專業(ye)化的(de)，比(bi)如設(she)施設(she)備(bei)、安(an)保清潔等等；再細(xi)分(fen)就(jiu)是(shi)(shi)服(fu)務(wu)式公(gong)寓(yu)、寫字樓、商業(ye)。這些國(guo)外都(dou)經(jing)歷過了，現在真(zhen)正有名氣的(de)物(wu)業(ye)公(gong)司就(jiu)幾家，高端的(de)是(shi)(shi)五大行，然后(hou)是(shi)(shi)一些本(ben)地的(de)、商業(ye)類的(de)、酒店類的(de)企業(ye)，這部分(fen)會多(duo)一些。
只能分(fen)工(gong)才能帶(dai)來真正的專(zhuan)業服務，當然也可(ke)以內(nei)部細(xi)分(fen)。物業管(guan)理是一個Forever，遠遠沒完，它不斷(duan)地演(yan)化。
觀點地產新媒體：現在開發商普遍有焦慮感，比較著急，您是否認同這種說法？
陳勁松：我覺得著急分兩種(zhong)(zhong)，一種(zhong)(zhong)是發(fa)展(zhan)的焦(jiao)慮，一種(zhong)(zhong)是債(zhai)務的焦(jiao)慮。發(fa)展(zhan)的焦(jiao)慮就要學習十四五(wu)規劃，不要按照(zhao)原來的思(si)路賺(zhuan)快(kuai)錢，慢一點也沒(mei)有什么不好。
債務這個問(wen)題，早發(fa)現比晚發(fa)現強，什么叫早發(fa)現？就是早點跟人家合作。
要(yao)(yao)厘(li)清債務就要(yao)(yao)認賬，心態要(yao)(yao)調整(zheng)過來。我建議大家(jia)，第(di)一是十四五規(gui)劃天天要(yao)(yao)學，第(di)二是要(yao)(yao)看《新(xin)聞聯播》。
觀點(dian)地產網 2021-07-26 撰文：鐘凱
