“要正確理解和接受這樣一個降檔市場，不確定性仍將是市場最大的特征。”
編者按：在創造中尋求解決之道，從2022年開始，一個“新的行業”正在成型。
當前，世界與中國迎來百(bai)年未有之變局，面對世紀疫(yi)情(qing)、全(quan)球(qiu)化退潮、經濟下行(xing)、地緣沖(chong)突與能源危(wei)機(ji)等不確定性，困難與考驗前所未有。
此(ci)時，整(zheng)體經濟及(ji)各行各業都進入了新的周期，房地產及(ji)由此(ci)衍生的全(quan)新生態(tai)體系，要用最積極(ji)的態(tai)度，給(gei)今(jin)天的行業及(ji)相關產業重新定位，并尋求破解之道。
作為(wei)有著數(shu)十年市場化發展深厚(hou)積淀(dian)的龐(pang)大產業(ye)，作為(wei)穩住經濟的重要抓(zhua)手，在(zai)新的周期，中國地產行業(ye)的企(qi)業(ye)領袖和精英們(men)，如何創造新的未(wei)來？
值此艱(jian)難時期，“2022博鰲房地產論壇”如期召開，觀(guan)點新(xin)(xin)媒體一如既往邀約中國地產商業(ye)領袖及新(xin)(xin)生代地產人，傳遞信心與(yu)勇氣，講述他(ta)們的故(gu)事和思想。
觀點(dian)網 和陳勁松約定采訪當天，受(shou)疫情阻滯，我們通過互(hu)聯網的(de)方式，聊起了過去這段時光。
“在過(guo)(guo)去一年(nian)，房地(di)產行業處(chu)于急速(su)向下的‘風險出(chu)清’階段，這是過(guo)(guo)去很多(duo)年(nian)都沒有出(chu)現過(guo)(guo)的。”4月3日(ri)，陳勁(jing)松在聯合署名的致股(gu)東函中這樣形容(rong)市場，皆因自“恒(heng)大事件”爆發以來(lai)，大多(duo)數開發商均面臨著現金流及(ji)償債的嚴峻挑戰。
市(shi)場(chang)(chang)大(da)環(huan)境(jing)降(jiang)檔(dang)的(de)趨(qu)勢仍在(zai)持續，陳勁(jing)松所(suo)感知到的(de)風險(xian)是，房地(di)產銷售規模或(huo)將隨大(da)環(huan)境(jing)的(de)降(jiang)檔(dang)而繼續下(xia)滑(hua)。他坦(tan)承，要解決市(shi)場(chang)(chang)存(cun)在(zai)的(de)問題(ti)非常不容易，作(zuo)為(wei)其中(zhong)一(yi)份(fen)子，雖然世(shi)聯(lian)行(xing)難以獨善其身，但也在(zai)通過自己的(de)不斷努(nu)力，在(zai)這(zhe)個降(jiang)檔(dang)的(de)市(shi)場(chang)(chang)中(zhong)，為(wei)行(xing)業(ye)現(xian)狀的(de)改(gai)善，貢獻著專業(ye)的(de)力量。
今年以來(lai)，陳勁松(song)不止一次呼(hu)吁，大家都要正確理解(jie)和接(jie)受這樣一個降檔(dang)的(de)(de)市場(chang)，不確定性仍將是市場(chang)最大的(de)(de)特征，他將其(qi)稱為“新常態”。
盡管霧霾重重，世聯行亦看到了“新常態(tai)”下的一(yi)縷陽光：一(yi)個需要客戶定位(wei)、需要節省營銷成本、挖掘存量資產價值的市場，專業價值才真正派得(de)上用場。
而(er)所(suo)謂(wei)的機遇，實則(ze)是規(gui)律所(suo)帶來(lai)的。
降檔
與(yu)陳(chen)勁松見面時(shi)，房地(di)產行(xing)業已跨過(guo)了(le)2022年(nian)的(de)上半年(nian)，于是(shi)我們很自然地(di)聊起了(le)銷售規(gui)模(mo)的(de)話題。
自去年7月以(yi)來(lai)，商品(pin)房(fang)(fang)銷(xiao)售(shou)已呈(cheng)快速(su)回落的走(zou)勢。根(gen)據觀點指數(shu)發布的研究報(bao)告顯示(shi)，今年1-6月，前100房(fang)(fang)企累計權益(yi)總(zong)銷(xiao)售(shou)金額2.42萬億元，同比(bi)下(xia)降52.7%。6月份，前100房(fang)(fang)企實(shi)現權益(yi)總(zong)銷(xiao)售(shou)金額5611億元，同比(bi)下(xia)降46.8%。
2021年曾被陳(chen)勁(jing)松認為是房(fang)地產真正(zheng)的(de)轉折年，但今年的(de)情況(kuang)似乎更為糟糕。
“今年(nian)上半年(nian)百強(qiang)房企銷售比去年(nian)下滑了50%，回款又慢一點(dian)。”陳勁松接(jie)著轉(zhuan)向房企的(de)債務：“六七月份(fen)美元債到期的(de)又不(bu)少。目前來看，房企的(de)償(chang)債壓(ya)力仍然很(hen)大(da)。”
談(tan)及(ji)此，他無奈地笑(xiao)笑(xiao)：“行業(ye)內肯定會(hui)有很多人(ren)很悲觀。”下半年銷售(shou)可能會(hui)有好轉，但2022年新房銷售(shou)額也(ye)許會(hui)在(zai)去年基礎上繼續“降(jiang)檔”。
無(wu)獨有偶，社(she)科院國家未來(lai)實(shi)驗室等單(dan)位聯(lian)合發布報告，預計今年新房銷(xiao)售額達到15.3-16.7萬(wan)億元(yuan)，較去年18.19萬(wan)億元(yuan)水(shui)平下(xia)跌8.19%-15.89%。“
怎么理(li)解銷(xiao)售降(jiang)檔？從17、18萬億(yi)降(jiang)檔到15萬億(yi)，這個趨勢還會不會繼續(xu)？”這位學者型企業家眼(yan)中，未來銷(xiao)售規(gui)模可(ke)(ke)能(neng)(neng)會繼續(xu)降(jiang)檔，這就是(shi)大環境，大環境可(ke)(ke)能(neng)(neng)就是(shi)面臨(lin)著降(jiang)檔。
即便剔除疫情反復(fu)所造成的影(ying)響，陳勁松(song)依然(ran)認為(wei)房地產“降檔”是(shi)趨勢性的，判斷依據(ju)與他過往頻繁引用的“三(san)十年為(wei)一世而道更”幾乎(hu)一致。
這些客觀因素包括，經(jing)過三十余年高速增長后，2020年央行發(fa)布(bu)的調查(cha)顯示，我國(guo)城(cheng)鎮住(zhu)(zhu)房(fang)擁有(you)率達(da)到(dao)96%；而據(ju)國(guo)家(jia)統計局(ju)發(fa)布(bu)的《中國(guo)人(ren)口普查(cha)年鑒-2020》，我國(guo)家(jia)庭(ting)戶人(ren)均居(ju)住(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)達(da)到(dao)41.76平(ping)方(fang)米，平(ping)均每戶居(ju)住(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)111.18平(ping)方(fang)米，其中城(cheng)市家(jia)庭(ting)人(ren)均居(ju)住(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)36.52平(ping)方(fang)米。
在陳勁松看來(lai)，數(shu)據(ju)層(ceng)面我國(guo)基(ji)本已(yi)達(da)(da)到了中等發達(da)(da)國(guo)家(jia)的人均(jun)水平，房屋(wu)自有化率甚(shen)至高(gao)于部分發達(da)(da)國(guo)家(jia)。戶均(jun)居住面積角度(du)觀察(cha)，內地至少(shao)也(ye)超過(guo)香(xiang)港一倍(bei)。這(zhe)同(tong)樣意(yi)味著，未來的增長空間已經(jing)較(jiao)為(wei)有限(xian)。
人口一直是(shi)觀察(cha)宏觀經濟、城(cheng)市發(fa)展乃(nai)至房地產行業的長(chang)期指(zhi)標(biao)。有跡象顯(xian)示，自2019年(nian)(nian)我國(guo)城(cheng)鎮化率首次突破(po)60%以來，該(gai)指(zhi)標(biao)已出(chu)現趨勢性增長(chang)放緩(huan)。2019-2021年(nian)(nian)，我國(guo)常住人口城(cheng)鎮化率分別為60.60%、63.89%、64.72%。
陳勁松預(yu)計(ji)，今年(nian)農村進城人口(kou)可(ke)能會繼續下降，城鎮(zhen)化率增速(su)或從0.8個點降至(zhi)0.6個點。“這是趨勢性(xing)的(de)。”
當城(cheng)市的發(fa)展動力，諸如人口、外(wai)貿、投資等(deng)出現降檔趨勢時(shi)，房地產若干根本問題便擺(bai)在了(le)整個(ge)行業面前。
陳勁松(song)向我(wo)們(men)列舉的問題包括，城鎮化率(lv)(lv)是(shi)否(fou)(fou)已處于高位，新增(zeng)人口就業需(xu)求能否(fou)(fou)滿足？外貿進(jin)出口降檔，老百姓(xing)家庭負(fu)債率(lv)(lv)較高，是(shi)否(fou)(fou)還有信心加(jia)杠桿買房？以及房企在市場(chang)增(zeng)長時猛(meng)地借錢，當市場(chang)下(xia)行(xing)，它們(men)如何(he)面(mian)對(dui)資產負(fu)債表惡化？
因此他提出(chu)，我國已經有(you)60%多的城鎮(zhen)化率(lv)，在(zai)這樣的高位，如果經濟發(fa)展動力缺失，當然商品房(fang)銷售要從17、18萬(wan)億(yi)降一大(da)檔。“
去年(nian)是(shi)開始降檔，現在(zai)是(shi)下(xia)臺階，明后年(nian)降到多少合適？這是(shi)全行業(ye)可(ke)以(yi)探討(tao)的。”
穩經濟
對(dui)于(yu)房企的資(zi)產負債表惡化，陳勁松認(ren)為，要解決這個問題非(fei)常不容易。
自去(qu)年(nian)以來，房(fang)企普遍面(mian)臨融資(zi)環境收緊、商品房(fang)銷售持續轉弱的情況，去(qu)年(nian)下半(ban)年(nian)起境內外信用債出現大規模(mo)違約。“
這(zhe)就是(shi)我們必須要面(mian)對的(de)（現實），一(yi)邊(bian)是(shi)2022年(nian)上半年(nian)百(bai)強(qiang)房企(qi)銷售降(jiang)了(le)50%，另(ling)一(yi)邊(bian)負債還要償還。”
而在房(fang)地產(chan)的產(chan)業鏈條中，房(fang)企流動性(xing)惡化，亦會引(yin)發大量的上(shang)下游產(chan)業“三角(jiao)債(zhai)”問(wen)題。三角(jiao)債(zhai)是企業之間欠付貸(dai)款的俗稱(cheng)，本質上(shang)是一種連鎖債(zhai)務關系。
世(shi)聯行(xing)同樣受(shou)(shou)到波及，陳勁松對此(ci)并(bing)不避(bi)諱(hui)：“行(xing)業各個方面都受(shou)(shou)影響，包括(kuo)代理(li)公司(si)，大(da)家是一樣的。”他隨即(ji)指出，現階段房企還面臨保(bao)交樓的問題，這項工作肯定(ding)要優先處(chu)(chu)理(li)，因此(ci)三角債的處(chu)(chu)理(li)時間(jian)便會(hui)延長。“
資產負債(zhai)表惡(e)化問題并不是(shi)開發商能自己解決(jue)的，而是(shi)要政策、金融綜(zong)合解決(jue)，恢(hui)復(fu)市場(chang)信心。”
微(wei)信朋(peng)友(you)圈是(shi)陳勁(jing)松對外輸(shu)出觀(guan)點的主(zhu)要(yao)場合之(zhi)一，他曾(ceng)在朋(peng)友(you)圈呼吁，學習美國經驗，成(cheng)(cheng)立房(fang)地產國家基(ji)金；成(cheng)(cheng)立預售商(shang)品房(fang)入伙交樓(lou)保險鞏固(gu)購房(fang)者信心等。更早(zao)之(zhi)前，他甚至還建議過將“限(xian)售”以(yi)外的限(xian)制政策松綁(bang)，破(po)除“三(san)道紅(hong)線”以(yi)保證債務重(zhong)組(zu)，以(yi)及加速發(fa)行REITs。
從過去一個多(duo)月以來，隨(sui)著穩經濟(ji)大盤(pan)相關(guan)政策陸續(xu)實施，房(fang)地產行業(ye)在銷售(shou)端、融資(zi)端出(chu)現回暖跡象(xiang)，改變總是需要循序(xu)漸進的。
萬科董事局主席郁(yu)亮在6月底(di)也表示，短期(qi)市場已觸底(di)，市場恢(hui)復是一(yi)個緩慢、溫和的(de)過程。其中，主(zhu)要一二(er)線城市5月的成交已出(chu)現好轉，進(jin)入6月環(huan)比(bi)明(ming)顯(xian)上升。
在(zai)郁亮(liang)講話前的(de)十多天，陳(chen)勁松點評稱，市(shi)場要形(xing)成筑底(di)，關鍵(jian)看成交(jiao)量。對于行(xing)業(ye)出(chu)現(xian)的(de)“底(di)”他們幾(ji)乎達成了某種(zhong)共識(shi)，陳(chen)勁松說，一些民企已開始在(zai)長三角、珠三角等地(di)區拿地(di)，這是土地(di)市(shi)場觸(chu)底(di)的(de)表現(xian)，也(ye)是整(zheng)體房地(di)產(chan)面向未來(lai)觸(chu)底(di)的(de)表現(xian)。“
緩(huan)慢恢復怎么理解(jie)？”郁亮認為，盡管(guan)6月環比明顯上升，但同比仍(reng)然下降(jiang)，更重要的(de)是行業不會再回到過去高峰時期的(de)規模與增(zeng)長(chang)速度。
陳勁松(song)認為這與自己的立場(chang)不謀而(er)合，房地產行業已進入了趨勢性(xing)增量下臺階的前半段，大(da)方向(xiang)仍是降檔。
實際上，房企的資產負債(zhai)表或地方的土地財政(zheng)，很(hen)大程(cheng)度上要(yao)看商品房的成交量，因為(wei)銷(xiao)售是經營(ying)所需現金(jin)流的主要(yao)來源(yuan)。在(zai)陳勁松(song)的“降(jiang)檔(dang)”預測中，房屋市場成交量如果(guo)長期維持低位，行(xing)業恢復就將是一(yi)個(ge)緩慢的過程(cheng)。
當我(wo)們的(de)話題又一次拐回到“降檔”時，陳勁松(song)換了種輕(qing)松(song)語調(diao)說，中國在解決房地產問(wen)題上有(you)無比(bi)的(de)制(zhi)度(du)優越(yue)性。
1997-1998年亞(ya)洲金融危機(ji)沖擊，中國(guo)也曾面臨嚴重的存量(liang)(liang)資產質量(liang)(liang)問題，最終(zhong)通過設立信達(da)資產、華融資產、長城(cheng)資產及東方資產四家AMC，逐漸接收了四大行1.5萬億元不良(liang)貸款。
“如果當時不由國家拿(na)AMC來收不良資(zi)(zi)產，相(xiang)關(guan)三角債(zhai)沒法(fa)清理，企業資(zi)(zi)產負債(zhai)表也(ye)沒法(fa)改善。”這種處置(zhi)思路(lu)如今依然(ran)可以借(jie)鑒，他(ta)呼吁金融(rong)政策端“出大招”解決房地(di)產的不良資(zi)(zi)產問題。
價值
房地產作(zuo)為最(zui)重要的內(nei)需市場，本身(shen)也是(shi)構成(cheng)整體經濟的關鍵因素。
陳勁松繼續(xu)堅持自己的(de)觀點：穩經濟首先(xian)是(shi)穩信(xin)心(xin)(xin)，穩信(xin)心(xin)(xin)即(ji)穩信(xin)用(yong)，短期(qi)內(nei)重點是(shi)保現金流，這(zhe)需要將對房(fang)地(di)產(chan)的(de)一大批(pi)限制政策撤(che)銷。
中期(qi)重點(dian)要解決信用問(wen)題，通過政府設(she)立(li)不良資產相關資金，以國(guo)家信用保障交樓(lou)。他(ta)建議，由(you)國(guo)家信用出(chu)面(mian)穩住局(ju)面(mian)，而非任由(you)小(xiao)麥(mai)、水果換房(fang)等(deng)現象產生，后者容易導致市場秩序(xu)的扭曲和混亂，給銀(yin)行進(jin)一步(bu)帶來(lai)風險(xian)。
從長期看，企(qi)業(ye)存在仍將是以盈利為目的(de)，從而進行生(sheng)產經營(ying)，只是發(fa)展(zhan)邏輯(ji)已發(fa)生(sheng)本質性變化。對于房(fang)企(qi)尤其是民(min)營(ying)房(fang)企(qi)而言(yan)，陳勁松(song)認(ren)為未(wei)來(lai)應摒棄債務驅動思維，不(bu)再追求規(gui)模快速增長。
他呼吁全行業(ye)關注“價值(zhi)”，價值(zhi)即企業(ye)存在的(de)理由，這種理由可以是運營效(xiao)率、服務能力。“偏輕資(zi)產才有價值(zhi)，我估計未來(lai)將是以國企為(wei)(wei)重資(zi)產，民企為(wei)(wei)輕資(zi)產的(de)方向。”
對于土地(di)招拍掛市(shi)場(chang)的(de)偏執同樣需要放下，陳勁松上世紀(ji)90年(nian)代(dai)便前往香港(gang)，在中海(hai)(hai)擔(dan)任項(xiang)目(mu)經理，對那段時期(qi)的(de)香港(gang)地(di)產(chan)史有著(zhu)切身經歷。中海(hai)(hai)早期(qi)全資拿的(de)項(xiang)目(mu)基本很小，他負責的(de)首(shou)個項(xiang)目(mu)是灣仔海(hai)(hai)華(hua)苑第五(wu)座，占地(di)不足500平(ping)方米，樓高僅12層，這(zhe)樣的(de)“豆腐(fu)塊”構筑(zhu)了(le)中海(hai)(hai)的(de)一部分成功。
但(dan)如(ru)今香(xiang)港地產早已(yi)轉向存(cun)量時代(dai)，主流房企(qi)采取“開(kai)發(fa)+持有”模式進行精(jing)細化開(kai)發(fa)，其(qi)中(zhong)持有型物業租金(jin)收入占20%-40%，部分達到90%。
內地的(de)主要城市(shi)也逐漸(jian)步入存量時代(dai)，從規律的(de)角度，陳勁松(song)曾認為，存量資產(chan)(chan)盤活應該是最有前途的(de)方向。而(er)世聯行曾預測，房地產(chan)(chan)在長期仍是十萬(wan)億級數的(de)巨型產(chan)(chan)業。
他結合當下REITs推行的趨勢，認為房企(qi)(qi)要抓住的機遇是將存量資產變成(cheng)REITs，這反過來(lai)要求企(qi)(qi)業要抓運(yun)營，運(yun)營現金流健康，不愁沒有(you)銀行貸款。
“我覺得(de)要解決(jue)好問題，不只是靠政府，自己也要努力(li)改(gai)善資產負債(zhai)表(biao)。”
世(shi)聯行自身(shen)何嘗(chang)不(bu)是在改善(shan)資產(chan)負債表，這主要體現于(yu)它(ta)的(de)轉型探索中(zhong)。
2021年(nian)起大部分(fen)城市銷售(shou)開始(shi)萎縮，北方(fang)城市首當其沖，世聯行選擇業務收縮，將這些地區原來15、16家(jia)子公司合(he)并(bing)重組(zu)為5家(jia)。陳勁(jing)松(song)對此絲(si)毫沒有猶豫：“如果還不(bu)行就繼續再合(he)并(bing)。”
其次是(shi)注重(zhong)現(xian)(xian)金流，世(shi)聯行現(xian)(xian)階段(duan)不以單個公司盈(ying)利(li)作為考(kao)核指標，更加重(zhong)視現(xian)(xian)金流，如果現(xian)(xian)金流無法支撐，就堅(jian)決撤出當地市場。
年(nian)(nian)報顯示，2021年(nian)(nian)世聯行經營活(huo)動產生的現金(jin)流量凈額10.51億(yi)元(yuan)，同(tong)比(bi)增長(chang)38.59%，近(jin)三年(nian)(nian)均保持正向流入；期(qi)末，公司貨幣資金(jin)18.66億(yi)元(yuan)，短期(qi)借(jie)款、一年(nian)(nian)內(nei)到(dao)期(qi)的非流動負(fu)債及(ji)長(chang)期(qi)借(jie)款共計8.1億(yi)元(yuan)，較2020年(nian)(nian)大橫琴集團入股前（近(jin)22億(yi)元(yuan)）有大幅下(xia)降。
陳勁松曾說，進入房地產下半場，世(shi)聯行所(suo)做的一(yi)切將變(bian)得(de)更(geng)有價(jia)值：營銷策劃終于(yu)管用(yong)了(le)，城(cheng)市(shi)資(zi)產運(yun)營創造價(jia)值了(le)，精細化管理效率更(geng)高了(le)。從行業生命周期觀察(cha)，成(cheng)熟期競爭激烈，企(qi)業應對的關鍵策略是(shi)(shi)成(cheng)本控制和市(shi)場營銷的有效性，而這些也是(shi)(shi)世(shi)聯行所(suo)構建且擅長的能力。
話雖如此，但(dan)處于(yu)一個總體(ti)經(jing)濟都在下滑的環(huan)境中，他們終究(jiu)是市場的一份子。“我們不可能一點(dian)不受影響，但(dan)正在根據(ju)環(huan)境和(he)自身(shen)情況進行改善，往提升價值的方(fang)向努力。”
在(zai)大(da)交易業(ye)(ye)務(wu)以外，“大(da)資管”業(ye)(ye)務(wu)被視為(wei)世聯行轉(zhuan)型的增長(chang)極，該(gai)業(ye)(ye)務(wu)同樣受疫(yi)情及(ji)行業(ye)(ye)波(bo)動影(ying)響。大(da)資管業(ye)(ye)務(wu)于去年完(wan)成團(tuan)隊設計及(ji)組織調整，陳勁松認(ren)為(wei)下一步是能(neng)力的提升。
他說，現(xian)在大(da)資管業務要(yao)把數字(zi)化能力提升(sheng)一點，多(duo)向五大(da)行學(xue)習，然后迎(ying)接一個(ge)以存量資產運營為(wei)主(zhu)的時代。
以下是觀點新媒體對世聯行聯席董事長陳勁松先生的部分采訪實錄：
觀點新媒體：最近房地產行業悲觀情緒比較濃，您對當下的形勢預判是怎樣的？
陳勁松：中國的房地產是經濟壓艙石，肯定全世界都在關注。
行(xing)業(ye)內(nei)肯定會(hui)有(you)很多人(ren)很悲觀(guan)，根據(ju)目(mu)前統計(ji)，TOP100房企比去(qu)年(nian)(nian)同期(qi)銷售下滑50%以上。我(wo)們(men)知道去(qu)年(nian)(nian)同期(qi)也(ye)并不太(tai)好，今年(nian)(nian)比去(qu)年(nian)(nian)同期(qi)又下滑了50%，六七月(yue)份美元債到期(qi)的又不少，因此可(ke)能會(hui)有(you)部分(fen)企業(ye)面臨著不小的困難。
展望今年下(xia)半年，會不(bu)(bu)會好一點(dian)呢？會好一點(dian)。但能(neng)不(bu)(bu)能(neng)補上50%的缺口(kou)？目(mu)前來看，還不(bu)(bu)確定，但銷售降檔(dang)是趨勢。
怎(zen)么理解銷售降檔(dang)？從17、18萬億降檔(dang)到15萬億？之后是否(fou)會繼續這個趨勢？這需要去觀(guan)察研究。
觀點新媒體：您認為行業規模會降到多少？
陳勁松：我認為降檔的市場，可能整個行業要接受，從今年15、16萬億左右繼續下降，未來具體多少由多個因素決定。
理由是三四線的房(fang)子庫存量那么大，以前17、18萬億市(shi)場有(you)一半是三四線供應的，要繼續(xu)保(bao)持很有(you)難度。
還有一點，我們在(zai)90年(nian)代(dai)以后新建(jian)的(de)房子(zi)占總存量70%以上(shang)，這些房子(zi)不(bu)用拆除重建(jian)，比(bi)日(ri)本、美國的(de)折(zhe)舊率(lv)要(yao)低很多，不(bu)能拿它們的(de)模型套用在(zai)中國。
中(zhong)國(guo)房地(di)產市場所(suo)謂的(de)黃金(jin)10年、20年，現在進入(ru)一(yi)個(ge)正常(chang)增長區間，而(er)且城市化率還(huan)在高位(wei)，到這么高的(de)時候如果經濟發展動力缺失(shi)，現在的(de)新建(jian)房屋就要降一(yi)個(ge)很大的(de)檔。
去年(nian)是(shi)開始(shi)，今年(nian)是(shi)下臺階，明后年(nian)這(zhe)個臺階下到多少(shao)合適呢？這(zhe)是(shi)全行業可以探(tan)討(tao)的。
觀點新媒體：有什么方式可以解決目前所面臨的問題？
陳勁松：日本解決這個問題花了20年時間，我們想用兩三年時間解決，這個可能性較小。
那邊(bian)銷售(shou)降了，這邊(bian)負債還要還，帶來了上下游行(xing)業(ye)三角債的問(wen)題，包括(kuo)裝(zhuang)飾行(xing)業(ye)、建材行(xing)業(ye)等，當這個(ge)問(wen)題出現(xian)，就更(geng)降低了老百(bai)姓(xing)的消費積極性。
另外，現在還(huan)有保交樓的問題，房企肯定是保交樓，三角債的處理就(jiu)會(hui)拖長時間。
行業(ye)各個方面(mian)受(shou)影響，包括代理公司也受(shou)影響，這個問題短時(shi)間(jian)內可能難(nan)以得(de)到(dao)解決。
我們看(kan)日本和香港，它們是有一(yi)個劇烈的房價(jia)下跌過程，然后再逐步爬起來。香港是爬了(le)5年，日本爬了(le)差不(bu)多20年。
短(duan)期(qi)來看(kan)，資金出路主要依靠房地產銷售(shou)希望較小，要靠金融政策(ce)、政府政策(ce)。我(wo)們看(kan)到(dao)，國家也正在(zai)對這(zhe)方面(mian)逐步(bu)進行(xing)調整。
觀點新媒體：萬科董事局主席郁亮預判市場已經觸底，呈現一個緩慢溫和的恢復過程，對于這種說法您是否認同？
陳勁松：第一，土地市場方面，目前看各個城市賣地比去年、甚至比今年6月份之前要好轉了。以前土地市場基本上是國企平臺自掏腰包，這是不正常的。
現(xian)在(zai)東莞(guan)、深圳、上海(hai)包括長三角其他一些地方，還有一些私企已經加入買地了。這是土地市場觸底的表現(xian)，也(ye)是整體房地產(chan)面(mian)向未來觸底的表現(xian)，我(wo)認(ren)為(wei)這是對的。
緩慢恢復怎么理解？就是(shi)市(shi)場成交量低位，土地成交是(shi)比(bi)以前好了，里面還有相當一部(bu)分是(shi)國(guo)企拿的(de)地，但是(shi)市(shi)場成交依然同比(bi)下跌，6月(yue)份(fen)有小幅改善。
當房(fang)地產(chan)成交(jiao)量一直在低(di)位的(de)時(shi)候，我們(men)可(ke)能就達不到去年的(de)房(fang)地產(chan)總銷量的(de)水平。
如果房屋市場成交量長期維(wei)持低位，這就將是整(zheng)個(ge)行業或者是政策(ce)必須要面對(dui)的一(yi)個(ge)問題。
觀點新媒體：這一次流動性風險后，您認為房地產企業應該如何恢復信心？
陳勁松：房地產這么大的成交量，涉及產業鏈這么多，穩經濟其實是兩個事，第一是穩信心，穩信心的意思就是穩信用。如果信用沒有當然沒信心，短期就是保現金流，對于房地產的限制，能撤銷的就撤銷。
城(cheng)市化(hua)率(lv)已經差不(bu)多了，現(xian)在(zai)只(zhi)不(bu)過是換房的(de)事。這個(ge)需求就是要把舊房子賣了買新房。所以建議二手房不(bu)要有限價(jia)、評估價(jia)、備案價(jia)等方面的(de)規定，以便于增加市場的(de)流動(dong)性(xing)。
中(zhong)期必須(xu)解決(jue)信(xin)用(yong)(yong)問(wen)題(ti)(ti)(ti)，解決(jue)了信(xin)用(yong)(yong)問(wen)題(ti)(ti)(ti)就解決(jue)了行業信(xin)心問(wen)題(ti)(ti)(ti)。信(xin)心也(ye)必須(xu)建立在信(xin)用(yong)(yong)上，政府(fu)因為有不良資產基(ji)金，同時能(neng)夠保障(zhang)交(jiao)樓，可以呼(hu)吁國(guo)家信(xin)用(yong)(yong)出面。
其(qi)實我們國家這么強大(da)，有體制優勢，幾年就(jiu)能解決(jue)。
1997、1998年亞洲金(jin)融危機的(de)時候(hou)，正是國家不(bu)良(liang)資(zi)(zi)產(chan)公(gong)司接手了不(bu)良(liang)資(zi)(zi)產(chan)，三角債的(de)問題得(de)到了清理，企業的(de)資(zi)(zi)產(chan)負債表(biao)得(de)到了改善，不(bu)良(liang)資(zi)(zi)產(chan)公(gong)司也從中受益。
觀點新媒體：房地產企業未來將會是什么樣？要怎么擁抱存量資產盤活的時代？
陳勁松：民企開發商未來在土地市場有沒有什么作為？當然有作為。我們長期說的作為不是快速增長，要出大名、上規模，而是指創造價值。
我(wo)們(men)應該呼吁全行業關(guan)注(zhu)價(jia)(jia)值，解決這么(me)多人(ren)的居住問題是(shi)有價(jia)(jia)值的，運營效(xiao)率也是(shi)價(jia)(jia)值的一部分(fen)。我(wo)估計(ji)將來就是(shi)以國企(qi)(qi)重(zhong)資產，民(min)企(qi)(qi)偏輕資產的方向。民(min)企(qi)(qi)偏輕才有價(jia)(jia)值，重(zhong)資產的價(jia)(jia)值不就是(shi)負債嗎(ma)？
另外(wai)一點，我們不(bu)是只(zhi)有土地公開拍賣市(shi)場(chang)，這(zhe)個行業(ye)非(fei)常大，比如說舊城改(gai)造(zao)規模有大有小，做不(bu)了大的(de)，不(bu)能做一些小的(de)嗎(ma)？我們看(kan)看(kan)香港發展商，事實(shi)上基(ji)本只(zhi)有舊改(gai)這(zhe)個方向，但(dan)他們活得都挺好，順應市(shi)場(chang)，基(ji)本沒有負債，手握大量現金。
目前國內(nei)所有開發商都要解決資產負債表(biao)的問題，這(zhe)時候要抓(zhua)住(zhu)的機遇，就是存量資產全(quan)部(bu)變(bian)成REITs，把它變(bian)現。這(zhe)就得(de)抓(zhua)運營，運營現金流好，銀行爭(zheng)著(zhu)給你貸(dai)款。
REITs會逐步放開，尤其是一(yi)些不(bu)能變現的物業都(dou)可以做證(zheng)券化(hua)。
觀點新媒體：房地產市場基本面急轉直下，世聯行主要進行了哪些方面的調整？采取了哪些措施盡量化解這些風險？
陳勁松：主要是從去年開始進行調整，進行了幾個改變。
第一(yi)是調整地(di)域，把(ba)北方地(di)區原來差不(bu)(bu)多15、16家(jia)公司(si)并到5家(jia)公司(si)，如果還不(bu)(bu)行就繼續并。現在不(bu)(bu)是以單個公司(si)的盈利來算，而是算現金流，如果現金流不(bu)(bu)支撐，立馬(ma)撤。
第二(er)是注(zhu)重現金流。按理說疫情這(zhe)么嚴重，現金流是比較糟的，但是我(wo)們從去(qu)年開始注(zhu)重現金流，只要(yao)收到錢就快速(su)還債(zhai)，率先改善資產負債(zhai)結構。
觀(guan)點新媒(mei)體：世聯行之(zhi)前認為(wei)，房(fang)地(di)產專業服務時代到(dao)來，這會讓優勢(shi)更突(tu)顯嗎(ma)？
陳勁(jing)松：總(zong)體經濟(ji)降(jiang)檔，覆巢之下沒有完卵。當整個(ge)市場承壓時，我們畢竟是這個(ge)市場的(de)(de)一分(fen)子，尤其(qi)是當規模夠大的(de)(de)時候，企業和總(zong)體經濟(ji)的(de)(de)走勢就是一致的(de)(de)。
除非是專精特新，但那個不(bu)發生在房地產領域。
在這(zhe)種(zhong)環境下有沒(mei)有可能稍稍改善呢？相(xiang)對而言的改善是我們能追求的，現在也在朝這(zhe)個方向努(nu)力。
我(wo)們(men)這(zhe)(zhe)個(ge)行(xing)業本身是(shi)輕資(zi)產(chan)，未來一定(ding)是(shi)靠數(shu)字(zi)化(hua)轉型，在專(zhuan)業能力(li)上下(xia)功夫(fu)。這(zhe)(zhe)些(xie)方面鏈(lian)家做得不(bu)錯，通過重資(zi)產(chan)投入提高核心能力(li)，尤其(qi)是(shi)數(shu)字(zi)化(hua)水平，最終提高效率，這(zhe)(zhe)是(shi)我(wo)們(men)應該學習的。
中介(jie)行(xing)業最終能存(cun)活下來的，要么(me)是數字化(hua)水平高，要么(me)是小型夫妻店(dian)。還有一類(lei)是五大行(xing)模(mo)式，靠專(zhuan)業立身，運營城(cheng)市存(cun)量資(zi)產(chan)。
我們多(duo)向(xiang)別人學習(xi)，然后迎接一個以存量資產(chan)運營為(wei)主的房地(di)產(chan)時代。包括長(chang)租、寫字(zi)樓運營都嘗試過(guo)，現在(zai)就是專注于解決城市(shi)低效資產(chan)運營的提升問題，這個叫做大資管(guan)。
觀點地產網(wang) 2022-08-15
