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觀點網 業績會后，有投資人感慨：“像朱敏這樣謙(qian)遜(xun)、親和的管理(li)層(ceng)已經(jing)少之又少了(le)。”

4月12日，世聯行在深圳(zhen)羅湖的總(zong)部召開(kai)業績說明與(yu)交(jiao)流會(hui)。

這次業績(ji)會雖(sui)然陳勁松沒能出席，但主要管理層、大(da)股(gu)東代表以(yi)及(ji)各(ge)個業務(wu)線負責人均到場解答投資者的相關疑問。

對(dui)于(yu)2023相對(dui)承壓的業績表(biao)現(xian)，世聯行總經理朱敏在(zai)業績會(hui)中向各位投資者致以歉意，并坦言過去(qu)一年公司及管理層一直處于(yu)深刻(ke)的愧疚之中。

市場溫度

“春江水暖鴨先知”，代理服務機構一直對市(shi)場溫度(du)最為敏感。但過去的(de)2023年，世聯行以“過于樂觀”總結市(shi)場及(ji)企業自身。

最(zui)新的財報中(zhong)，世(shi)聯行指出，公司對(dui)2023年上半年市(shi)場回暖的期望仍(reng)過于樂觀，在(zai)某些行動上還是不(bu)甚堅決(jue)和(he)迅速(su)。

2023財(cai)報顯示，世(shi)聯行實現營業收入33.73億(yi)元(yuan)，同比下降15.23%；歸屬(shu)于上市公司股東的(de)凈利潤為虧損2.96億(yi)元(yuan)，同比增長14.4%，錄(lu)得(de)減(jian)虧0.49億(yi)元(yuan)。

觀點新媒體了解到，2023年(nian)(nian)的虧損是世聯行上市15年(nian)(nian)里首次出現連續三年(nian)(nian)虧損，也是唯一虧損的三年(nian)(nian)，主(zhu)要是受到減(jian)值的影響所造成。

期內，世聯行實現(xian)計(ji)(ji)提(ti)減值(zhi)金額約為2億(yi)元(yuan)，對(dui)歸母凈利(li)潤(run)影(ying)響為1.74億(yi)元(yuan)，相較2021年同期的14.36億(yi)元(yuan)降幅明顯。計(ji)(ji)提(ti)減值(zhi)對(dui)世聯行的利(li)潤(run)表現(xian)影(ying)響在逐年下降，也意味(wei)著近(jin)年來(lai)的計(ji)(ji)提(ti)減值(zhi)是相對(dui)充分(fen)的。

除(chu)了計提充分之外，世(shi)聯行也(ye)在積極調(diao)整企業經營策(ce)略，力(li)求減虧、降虧，早日(ri)實(shi)現企業經營業績的回正。

董秘吳惠明(ming)于(yu)業績匯報中指：“2023財年，針對市場環境變化,世聯行(xing)(xing)積極進行(xing)(xing)業務重組、組織(zhi)架構(gou)調整等措施(shi)降本增效，期內實現財務費用大幅減少(shao)，增加(jia)當期利潤。”

值得一(yi)提的是，雖然世(shi)聯行當下面臨連(lian)續虧損的局面，但經(jing)營性現(xian)金流(liu)仍保持著正向流(liu)動，2023年錄(lu)得4.48億元。

得益于催收(shou)方(fang)面的(de)部署，期內世聯(lian)行(xing)銷售商品提供勞務收(shou)到的(de)現金占(zhan)營業收(shou)入(ru)的(de)比例為115.73%，達到了歷史新高。

應(ying)收(shou)賬(zhang)(zhang)款(kuan)方(fang)面(mian)，2023年末，世聯行應(ying)收(shou)賬(zhang)(zhang)款(kuan)的賬(zhang)(zhang)面(mian)余額是(shi)22.95億(yi)(yi)，累計減(jian)值(zhi)比例是(shi)達(da)到了50.31%，目前僅存的賬(zhang)(zhang)面(mian)價(jia)值(zhi)為8.11億(yi)(yi)。其中期內(nei)針對風險(xian)客戶的按(an)單項(xiang)計提壞賬(zhang)(zhang)準備的應(ying)收(shou)賬(zhang)(zhang)款(kuan)13.45億(yi)(yi)，減(jian)持比例已經高達(da)93.16%，賬(zhang)(zhang)面(mian)價(jia)值(zhi)已經不到一個億(yi)(yi)，至9200萬元。

今年1月，隨著中國恒大(da)(da)(da)正式走向清算，世聯(lian)行(xing)追回恒大(da)(da)(da)全部債務及(ji)款項的(de)(de)壓力(li)再次加劇。因(yin)此(ci)，在本報告期中，世聯(lian)行(xing)對恒大(da)(da)(da)的(de)(de)應收賬(zhang)款加大(da)(da)(da)了5%的(de)(de)減(jian)值，累積減(jian)值比例已達95%。

截至(zhi)2023年末，世聯行對(dui)恒大的(de)應(ying)(ying)收款(kuan)(kuan)項總額合計12.27億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，其中應(ying)(ying)收賬(zhang)款(kuan)(kuan)11.92億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，壞賬(zhang)準(zhun)備11.32億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，賬(zhang)面價值僅存留0.6億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)。

吳惠(hui)明坦言，雖然(ran)公司對恒大(da)所有的應收(shou)款項(xiang)均提(ti)起了全(quan)面訴(su)(su)訟(song)，目前已判決(jue)規(gui)模300多(duo)(duo)宗。雖然(ran)絕大(da)多(duo)(duo)數訴(su)(su)訟(song)都獲得勝訴(su)(su)，但是實際執(zhi)行(xing)起來(lai)難度較大(da)。

“前車”恒大

連續三年虧損之后，投資者最關心的還(huan)是企(qi)業未來(lai)是否會面(mian)臨的“披星戴(dai)帽(mao)”，甚(shen)至退(tui)市局面(mian)。

以往的(de)業(ye)績交(jiao)流(liu)會(hui)中，投資機構研(yan)究人士是(shi)發問主力。而本次業(ye)績會(hui)，個人投資者(zhe)不再“寡言(yan)”，與(yu)管理層充分(fen)交(jiao)流(liu)。

會上(shang)，一位長期且大額持有(you)世聯行(xing)股(gu)票(piao)的投資者(zhe)，在退市風險、計提減值以及客戶風控三方(fang)面發問。

2023年12月，滬深(shen)交易(yi)所發布最(zui)新的退市規(gui)則征求意見稿(gao)內容顯示(shi)，其中新增“扣非前后凈利(li)潤(run)孰低者為負值(zhi)且營(ying)業(ye)收(shou)入低于(yu)1億元”的組合型(xing)退市指標，取消單一凈利(li)潤(run)為負值(zhi)和營(ying)業(ye)收(shou)入低于(yu)1000萬元的指標。

對于公司(si)連虧三年后(hou)的(de)退(tui)(tui)市(shi)風(feng)險(xian)，世(shi)聯行董秘吳惠明指出，在(zai)財務類(lei)退(tui)(tui)市(shi)指標中，世(shi)聯行基(ji)本沒有強制(zhi)退(tui)(tui)市(shi)的(de)風(feng)險(xian)，請各位(wei)投資人放心(xin)。

朱敏則是在會(hui)中向(xiang)投資人(ren)保證，世聯行從來(lai)沒(mei)用躺平過，也沒(mei)有(you)任何躺平的意思。

她坦言(yan)：“說實話(hua)，我(wo)們壓力特(te)別(bie)大。過去的(de)時(shi)間里，公司做了(le)(le)成(cheng)本方面(mian)的(de)優化，包(bao)括對無效市場(chang)份額的(de)投資收(shou)縮、人員的(de)優化、戰(zhan)線的(de)收(shou)緊(jin)，目的(de)是為(wei)了(le)(le)讓自(zi)身資源實現聚焦(jiao)，能夠在利潤上產生一些(xie)正向收(shou)益。”

由于(yu)世(shi)聯行的計提減值金額(e)集(ji)中(zhong)在大(da)交易(yi)業務中(zhong)，因此關于(yu)減值及風控的問(wen)題(ti)則是由世(shi)聯行大(da)交易(yi)運營管理(li)中(zhong)心總經理(li)肖建龍回答。

“世聯行(xing)當(dang)期的經營是有利(li)潤的，只不過(guo)受到近年來房(fang)地(di)產企業集(ji)中式暴雷帶來的計提(ti)減(jian)值(zhi)承壓較大。后續減(jian)值(zhi)充分(fen)后，公司(si)有望(wang)走出這波行(xing)情影響。”

面對當下的(de)風險，肖(xiao)建龍指出，目前(qian)前(qian)十大客戶基本上以國企為(wei)主導，涵蓋中(zhong)建、保利、華發、建發、中(zhong)鐵以及萬(wan)科等(deng)，后續履約(yue)的(de)執行都(dou)在盡(jin)力(li)防范(fan)風險，防止“恒大前(qian)車”再次(ci)發生。

觀點新媒體觀察到(dao)，由(you)于世(shi)聯(lian)(lian)行(xing)作(zuo)為最貼近房(fang)地產行(xing)業一線的服(fu)務機構，投資人也(ye)紛(fen)紛(fen)提問世(shi)聯(lian)(lian)行(xing)對于2024年的房(fang)開市場走勢(shi)判(pan)研。

無(wu)論是總經理(li)朱敏還是大交易運(yun)營總經理(li)肖建龍，對于行業形勢的判(pan)研(yan)均(jun)給出“難以判(pan)斷，不敢判(pan)斷”的結論，但仍認(ren)為行業存在機遇。

朱敏介(jie)紹(shao)道，去(qu)年下(xia)半年的房(fang)地產市場再(zai)次發生(sheng)了較大變化(hua)，比預期(qi)的更加糟糕。實際上(shang)，在去(qu)年“小陽(yang)春”行情中，世(shi)聯行的表現還是不(bu)錯的。

“在那(nei)個階段，對于中國房(fang)地產(chan)的市場和政策上(shang)是做了積極樂觀的判斷，后來的市場走(zou)勢與(yu)(yu)判斷出現了較大偏(pian)差，公司收入與(yu)(yu)收益產(chan)生了特別大的變化，深感(gan)歉意。”

她(ta)續指，對于2024年的(de)(de)市場(chang)走勢，實話(hua)說難以判(pan)斷，不敢判(pan)斷。從今年開年到現在，世(shi)聯行對于市場(chang)的(de)(de)情況(kuang)一直保持著(zhu)非常(chang)謹慎的(de)(de)態度，去(qu)安(an)排經(jing)營計劃。

據了解，代(dai)理業務(wu)產生于(yu)“分散”的市(shi)場格局，市(shi)場越(yue)不(bu)成熟、供(gong)應端越(yue)分散，對(dui)專業機構的依賴程度就越(yue)高(gao)。隨著行(xing)業的發展，開發商市(shi)場占有率越(yue)來(lai)越(yue)高(gao)，自(zi)建(jian)銷售渠道及(ji)案(an)場服務(wu)的完善，對(dui)世聯行(xing)代(dai)理業務(wu)也(ye)有所(suo)擠壓。

朱敏(min)認(ren)為(wei)，在行(xing)業(ye)格局(ju)動蕩的當下，又開始(shi)(shi)出現很多企業(ye)沒辦法自建營銷(xiao)團隊以及設計團隊，此時外包的業(ye)務(wu)增量開始(shi)(shi)浮現機(ji)遇。

“世聯行是以營銷服務(wu)出身的，當下希望抓住機會，以專業化(hua)的能(neng)力適應行業變化(hua)趨勢。”

業(ye)績交流會結束之(zhi)后，朱敏(min)握手告別各(ge)位參(can)會投資者，并向那位長(chang)期(qi)持股(gu)的投資人再次道歉。

以下為世聯行2023年度業績發布會問答實錄（節選）：

現場提問：2024的市場判斷與代理業務“重啟增長”節點的判研是什么？

朱敏：去年(nian)下半(ban)年(nian)的房(fang)地(di)產市場再次發(fa)生了較大(da)變化，比我(wo)們預期(qi)的更加糟糕。實際上，在去年(nian)“小陽春”行情中，世聯行的表現還是不錯的。

在(zai)那(nei)個階段(duan)，對于中國房地產(chan)的市場(chang)和(he)政策做(zuo)了(le)積極樂(le)觀的判斷(duan)，后(hou)來的市場(chang)走勢與判斷(duan)出(chu)現了(le)較(jiao)大偏差，公司的收(shou)入(ru)與收(shou)益產(chan)生了(le)特別大的變化，深感歉(qian)意。

對(dui)于2024年(nian)的(de)市場(chang)走(zou)勢，實話說難(nan)以判斷(duan)，不(bu)敢(gan)判斷(duan)。從今年(nian)開年(nian)到(dao)現(xian)在，世(shi)聯行對(dui)于市場(chang)的(de)情況一直保持著非常謹慎的(de)態度去安排經營計(ji)劃。

代(dai)理重返增(zeng)長基于市場表現。代(dai)理業務(wu)(wu)產(chan)生于“分散市場”，市場越(yue)不成熟、供應端(duan)越(yue)分散，對(dui)專業機構的(de)依賴程度就越(yue)高。隨著(zhu)行業的(de)發(fa)展(zhan)，開發(fa)商(shang)市場占有率越(yue)來(lai)越(yue)高，自(zi)建(jian)銷售(shou)渠道(dao)及案(an)場服務(wu)(wu)的(de)完(wan)善，對(dui)公司代(dai)理業務(wu)(wu)也有所擠壓。

在(zai)行業格局動蕩的當下，又開始出現(xian)很多企業沒辦法自建(jian)營(ying)銷團隊(dui)以及(ji)設計團隊(dui)，此時外包的業務增(zeng)量開始浮現(xian)機遇。

世聯行是以營銷服(fu)務出身(shen)的，當下(xia)希望抓住機(ji)會，以專業(ye)化(hua)的能力(li)適(shi)應行業(ye)變化(hua)趨勢。

現場提問：2024年業績回正空間以及有哪些預期？

朱敏：說(shuo)實(shi)話，我們壓(ya)力(li)特別大。過去(qu)的時間里，公司做了(le)成本方面的優化包(bao)括(kuo)對無效市場份額的投資收縮，讓自身資源實(shi)現聚(ju)焦，能夠產生一(yi)些正向(xiang)收益。

從當今市(shi)場(chang)格局(ju)上看，同行(xing)數量明顯減少(shao)，世(shi)聯(lian)行(xing)是(shi)服務市(shi)場(chang)的(de)機(ji)構，對市(shi)場(chang)變(bian)化(hua)的(de)敏感度(du)較高。如果市(shi)場(chang)有(you)一(yi)些好的(de)跡象，世(shi)聯(lian)行(xing)是(shi)有(you)能力(li)可以抓住。

世聯(lian)行從來沒(mei)用躺平(ping)過，也沒(mei)有(you)任何躺平(ping)的意思。

現場提問：連續虧損三年，公司未來是否面臨強制退市的局面？

吳惠明：ST的(de)事情，也是當下(xia)投資者最(zui)為關心的(de)問(wen)題(ti)。以前交易所(suo)的(de)確有著連續幾年虧損觸發強(qiang)制退市的(de)規定(ding)，根據最(zui)新的(de)監管政策在財務(wu)類(lei)退市指標(biao)中，世聯行基本沒(mei)有強(qiang)制退市的(de)風險(xian)，請各(ge)位(wei)投資人放(fang)心。

投(tou)資人說(shuo)的(de)(de)很對，我們的(de)(de)業務還需要繼(ji)續提(ti)升、努(nu)力，今年會努(nu)力實現大(da)家希望的(de)(de)目標。

現場提問：大交易業務中的代理銷售已經“踩坑”恒大，未來服務客戶仍有風險尚存，公司是否有繼續做該業務的必要？

肖建龍：總(zong)的(de)來(lai)說，世聯行及其(qi)大交(jiao)易業務當期的(de)經營是有利潤的(de)，只不(bu)過受到近年來(lai)的(de)房地(di)產企業集中式暴雷，尤其(qi)是2021財年恒大暴雷帶來(lai)的(de)計提(ti)減(jian)值承壓較大。

之前向(xiang)董(dong)事(shi)會匯報中(zhong)(zhong)，大(da)交(jiao)易業務目前前十大(da)客戶基(ji)本上以國企為主導，涵蓋中(zhong)(zhong)建(jian)(jian)、保利(li)、華發(fa)、建(jian)(jian)發(fa)、中(zhong)(zhong)鐵以及(ji)萬(wan)科(ke)等(deng)等(deng)。