兔年伊始，萬象更新。一切都在恢復式重啟，人們對2023年經濟都因此寄予了很高的期望。這種期望與以往不同，并不是簡單的猛然的增長，而是不像過去三年那樣沒底線的下跌，市場可以恢復三年前的正常。顯然劉鶴副總理在達沃斯論壇上的“房地產仍然是中國經濟的支柱產業”這一論斷讓行業看到了“反思”、“理性”和“希望”。
但我們同時也看到了許多坊間(jian)各類人物(wu)對(dui)這一論斷(duan)的(de)質疑(yi)和(he)反對(dui)。比如(ru)學者鄭(zheng)永年先生，而這種反對(dui)具(ju)有普(pu)遍(bian)的(de)代表性，特摘錄如(ru)下：
“現(xian)在，市面(mian)上有(you)兩種思(si)路。一種有(you)點‘病急(ji)亂投醫’，主(zhu)要表現(xian)為回到一種比較傳統的(de)思(si)維(wei)方式，有(you)些人又(you)在號召搞基(ji)建，有(you)些人提倡(chang)回歸房(fang)地產的(de)重要性。
因為(wei)像傳統基建(jian)等方法(fa)，我們的(de)發展(zhan)和(he)(he)增長空間(jian)已(yi)經不大了。房地產實(shi)際(ji)上(shang)也已(yi)經飽和(he)(he)了，我們現在的(de)一些做法(fa)只是說能化解一些問題。
想讓房(fang)地產(chan)再成為中國的經濟支柱，實際上還是很困難的，尤其(qi)是從(cong)世界經濟史的角度(du)來看(kan)，沒有(you)一個經濟體(ti)(ti)可以長期依靠房(fang)地產(chan)而成為發達經濟體(ti)(ti)。”
——《大灣區評論，鄭永年對當前形勢一些(xie)判斷(duan)》
鄭教授的觀點與我接觸到的很多學(xue)者和(he)自媒體人的觀點類似，看似“有邏輯、有態(tai)度、有學(xue)問”，實(shi)則大而化(hua)之(zhi)，概(gai)念含(han)混，而且誤用經濟史資(zi)料來誤導政策(ce)，有必要進行討論。因為，正是這(zhe)種思路導致了過去三年(nian)一系列對行業(ye)的打壓，導致了從地方政府、開(kai)發商到消(xiao)費者的“資(zi)產負債(zhai)表”的惡(e)化(hua)，進而引發市場成(cheng)交量的極度萎縮。
01
什么是“經濟的支柱”？先說微觀經濟。
我們都知(zhi)道(dao)，微(wei)觀經濟的主體(ti)是“企(qi)業”和“消(xiao)費者(zhe)”，我這里的“企(qi)業”是泛指(zhi)一切從事生(sheng)產(chan)和經營的法人主體(ti)，并(bing)不特指(zhi)“房地產(chan)開發企(qi)業”。
現(xian)代企(qi)業的“資(zi)產(chan)(chan)負債(zhai)(zhai)表(biao)”擴張(zhang)(zhang)，意(yi)(yi)味(wei)著(zhu)擴大再生(sheng)產(chan)(chan)；消費(fei)者的“資(zi)產(chan)(chan)負債(zhai)(zhai)表(biao)”擴張(zhang)(zhang)意(yi)(yi)味(wei)著(zhu)擴大消費(fei)，反之則導致“需求下跌(die)，經濟下滑”。
過去三年為什么出現“反之”的狀況？為什么社融(rong)下降，內需（消費）下跌，市場成交慘淡？當然是“資產負債表”萎縮導致。
有人說是(shi)“疫情”導致，當然也是(shi)；但去年12月之后，到春(chun)節期間，完全沒有三年前的“返鄉置業(ye)潮”和“開(kai)店擴張(zhang)潮”，不就是(shi)“資產負債表”支撐不住擴大生產和消費嗎？
那么(me)企業(ye)和消費者“資產——負債表(biao)”是怎么(me)構成(cheng)的呢？
根據中國(guo)社科(ke)院(yuan)2019年計算(suan)，消費者非金融(rong)類資(zi)(zi)產絕大部分是住房資(zi)(zi)產，占總資(zi)(zi)產40%。這兩年，多數城市二手房價格同(tong)比、環比均回落(luo)，導致“資(zi)(zi)產負債表(biao)”縮水。
社科院研究認(ren)為更深(shen)層次的問題在于“住房資(zi)產價值的不確(que)定性增大”！
消費者資產負債表情(qing)況可以類比于(yu)“民(min)企”的(de)情(qing)況，在(zai)此不贅述。
02
什么是“宏觀經濟”的支柱？
“宏(hong)觀(guan)經濟(ji)(ji)”比較(jiao)復雜，往簡(jian)單了說主體就是“政(zheng)府(fu)和(he)銀行(xing)”，當然特別重要的(de)是“貨幣”。（關于(yu)貨幣的(de)M0、M1、M2等問(wen)題，篇幅太長(chang)，來文(wen)再述）。宏(hong)觀(guan)經濟(ji)(ji)的(de)好(hao)與壞，主要衡(heng)量指標是“經濟(ji)(ji)增長(chang)、物價(jia)貨幣穩定、不發生系(xi)統性金融風險”。
經濟增長(chang)，中國號稱(cheng)“三駕馬車”：在“外貿”、“消費”不景氣的前提(ti)下(xia)，就靠政府“投資”了。
投(tou)資就是(shi)(shi)(shi)(shi)擴張“資產負債表”，而(er)政府(fu)(fu)投(tou)資的(de)(de)主體(ti)，主要參與(yu)方(fang)“地方(fang)政府(fu)(fu)”的(de)(de)“城投(tou)債”已經開始違約(yue)了(le)。支(zhi)(zhi)撐地方(fang)政府(fu)(fu)的(de)(de)“支(zhi)(zhi)柱”是(shi)(shi)(shi)(shi)什么？不是(shi)(shi)(shi)(shi)一目了(le)然了(le)嗎？銀行(xing)就是(shi)(shi)(shi)(shi)相關風險方(fang)，所(suo)謂(wei)“系統性金(jin)融風險”的(de)(de)底線，都(dou)是(shi)(shi)(shi)(shi)可以計(ji)算出來的(de)(de)。房地產不是(shi)(shi)(shi)(shi)支(zhi)(zhi)柱行(xing)業，哪個(ge)行(xing)業是(shi)(shi)(shi)(shi)呢？鄭教授居然說，“基礎科研、轉化數據(ju)”，這不能不說是(shi)(shi)(shi)(shi)太幼(you)稚了(le)吧(ba)！
03
確如鄭(zheng)先生說，“沒有一(yi)個經濟(ji)體(ti)依靠房(fang)地產(chan)而(er)成(cheng)為發達經濟(ji)體(ti)”，中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)也不是(shi)！中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)房(fang)價(jia)剛好完(wan)美配合(he)了中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)“工業化(hua)”和“城市(shi)化(hua)”的(de)大勢，而(er)成(cheng)為中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)“核心資(zi)產(chan)”的(de)，這(zhe)個核心資(zi)產(chan)撐住(zhu)了“世(shi)界工廠”和中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)制(zhi)造(zao)，并(bing)不斷(duan)升級，這(zhe)正是(shi)發達經濟(ji)體(ti)的(de)普遍的(de)模式。
我之(zhi)所以說房地產(chan)仍然是發(fa)達(da)經濟體(ti)的(de)支(zhi)柱(zhu)行業，主要是從(cong)以下幾個方面(mian)看房地產(chan)的(de)作用：
1、巨(ju)大(da)的存(cun)量市場；
2、從(cong)廣義(yi)房地產業占(zhan)GDP比重(zhong)看仍是經濟支柱；（美國2021年(nian)GDP中房地產仍占(zhan)比11.52%）
3、房(fang)地產價格下跌(die)仍然是經濟危(wei)機主因；
4、房地產相(xiang)關稅收(shou)是地方政(zheng)府(fu)主要收(shou)入之一；
5、住房價(jia)格仍然是城市(shi)分化的主(zhu)要(yao)標志；
6、良好(hao)的住房仍然是消費者美好(hao)生活(huo)的主要向(xiang)往(wang)；
7、各種類(lei)型住房品類(lei)多樣化，支撐了(le)城(cheng)市的發展；
8、房地產仍然(ran)是經(jing)濟中最穩定、最受銀行(xing)歡迎的抵(di)押資產；
9、雖增量市(shi)場不如中國大(da)(da)，但(dan)巨(ju)大(da)(da)的(de)存量市(shi)場的(de)交易服務改造提升依然是(shi)巨(ju)量市(shi)場。
以上所述 9 條，在中國又何嘗不是呢?
對房地產重要(yao)性的(de)認識，無論在理論上還是在實踐中，都應該以(yi)實事求是的(de)態度來對待，因為太重要(yao)而不能情(qing)緒化、簡(jian)單化粗(cu)暴對待，否則就真“支(zhi)撐”不住了！
附：——文(wen)章來源于大灣(wan)區(qu)評(ping)論 ，作者鄭永(yong)年
