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陳勁松：房價上漲是(shi)不是(shi)“龐氏騙局”？——與趙建教授商榷發(fa)布(bu)時(shi)間：2023-07-21

上一篇文章《為什么房地產仍然是中國經濟的支柱產業》引來朋友們評論最多的是：雖然是經濟的支撐柱子，但是“從中國房地產過去十年野馬脫韁式的發展看，鼓吹房價上漲何嘗不是龐氏騙局？”

關(guan)于“房價”上漲(zhang)的泡沫問題，目前有以(yi)下主流方面的認識：

“房價”上漲(zhang)是“龐氏”騙局，未(wei)來必爆(bao)無疑(yi)。故應主動“刺破泡沫”，回歸正常，避免系統性金融風險。

顯然，對這個問題(ti)的(de)(de)認識，關(guan)乎大(da)局，關(guan)乎“興衰”，有(you)必要(yao)充分討(tao)論，并作為政策(ce)的(de)(de)依(yi)據。因為目前雖然政策(ce)有(you)所放松，但似乎“心有(you)余悸”，而(er)且(qie)承受著廣泛的(de)(de)輿論壓力。

那么“房價”上漲是“龐氏騙局”嗎？

趙建(jian)教授的《重(zhong)啟經(jing)濟的關鍵并非債務，而(er)是信用》，反趙燕菁教授的“債務”觀(guan)，并將(jiang)“債務”信用基礎分為三類：

（一）主營業務收入為信(xin)用基礎的“天使(shi)”；

（二(er)）抵押品價格上漲的“脆弱”；

（三）借新還(huan)舊的龐氏“魔鬼”。

而且認(ren)為，“第（二）類的(de)不(bu)斷強化的(de)正(zheng)反饋，最終(zhong)導致資產價格(ge)過度上漲，將會制造(zao)大風(feng)險，因為第二種信用來(lai)源產生的(de)債務天(tian)生是不(bu)穩定的(de)。

而第(di)(di)(di)三個(ge)信用來源先天就是‘龐氏’，結(jie)果必然是兩種：第(di)(di)(di)一種發生債務危機，資產負債表崩(beng)潰，強制出清(qing)；第(di)(di)(di)二種，不(bu)斷地(di)兜底、展期、發行(xing)了(le)過多(duo)的貨幣，導致惡性通(tong)脹和社會動蕩。”

這個(ge)問題如此重要，以至于必須在討論之前明晰(xi)幾個(ge)基本概念——即：“資產” ≠“信用” ≠“債務”。

1、房地產本身是(shi)“資(zi)產”，資(zi)產是(shi)能帶(dai)來(lai)(lai)未(wei)(wei)來(lai)(lai)收(shou)(shou)入(ru)的財(cai)產，這種未(wei)(wei)來(lai)(lai)收(shou)(shou)入(ru)可(ke)以(yi)是(shi)每年的現(xian)金流，也(ye)可(ke)以(yi)是(shi)增(zeng)值收(shou)(shou)入(ru)，兩(liang)種收(shou)(shou)入(ru)無(wu)所謂(wei)“好(hao)”、“壞(huai)”，更不能定義“天使”和(he)“魔鬼”；

2、負債主體才有“信(xin)用(yong)(yong)”可言，債務(wu)人(ren)(ren)的(de)“信(xin)用(yong)(yong)”和(he)“抵押資產的(de)價(jia)值(zhi)”是不(bu)能(neng)劃等(deng)號的(de)。資產的(de)價(jia)值(zhi)是可評(ping)估、可度量的(de)“實物”，而“信(xin)用(yong)(yong)”是債務(wu)人(ren)(ren)可靠度的(de)人(ren)(ren)格(ge)化，甚至可以與“有否抵押物”無關；

3、所謂“主營業務收入(ru)”，對(dui)房地產而言類似“租(zu)金(jin)”，被(bei)趙(zhao)教授稱為“天使”。但非常遺(yi)憾，相當多的資產是沒有市場(chang)轉讓價(jia)值的，比如“只租(zu)不售”的保障房；

4、“債務(wu)”與“資產”的(de)關系，當(dang)然不是(shi)穩定的(de)，簡(jian)單來說，其中之(zhi)差就是(shi)“信用(yong)”，即“資產－負債≈信用(yong)”；

5、“龐氏騙局”，指用蒙蔽(bi)信息的(de)(de)方式(shi)讓(rang)后來(lai)投資給先前投資退出買單，而在債權人明知的(de)(de)情況下的(de)(de)反復投資，不能說是“龐氏“，只能說是堅(jian)貞的(de)(de)“愛情”，與“債務(wu)人”的(de)(de)龐氏無大(da)相關。

趙(zhao)教授說，“因(yin)為房(fang)地產(chan)價格上漲導(dao)致了抵押物(wu)不斷兜底、展期，而(er)發行了過多(duo)貨幣導(dao)致了惡性通脹與(yu)社(she)會動蕩。”這觀點(dian)，與(yu)其(qi)說是“理(li)論推(tui)導(dao)”，不如說是罔顧(gu)事實的(de)信口胡謅(zou)！

過去十年(nian)的(de)貨(huo)幣超發(fa)與房地(di)產(chan)價格(ge)的(de)關系確實需要仔細地(di)梳理，趙教授可(ke)以查一下數據，貨(huo)幣增長的(de)第(di)一因素絕不是房地(di)產(chan)價格(ge)上漲，而是“外貿入超”原因和中國經濟總體規(gui)模的(de)翻番(fan)。

房地產(chan)與貨(huo)幣(bi)的關系，在于作(zuo)為(wei)商(shang)業銀行最大的抵押物，為(wei)經濟中流(liu)通的貨(huo)幣(bi)（M2），創造(zao)了(le)基礎(chu)。作(zuo)為(wei)世界(jie)最大市(shi)值的中國房地產(chan)，總盤子(zi)接近(jin)于M2，這么大的貨(huo)幣(bi)“創造(zao)”能力，真帶來“惡(e)性通脹(zhang)”了(le)嗎？

基(ji)于(yu)房地產的M2貨幣(bi)創造，不是(shi)“飛機撒幣(bi)”，只是(shi)帶(dai)來(lai)了經濟繁榮，當然(ran)有時會帶(dai)來(lai)“投資過(guo)熱”而已。而這(zhe)種(zhong)“過(guo)熱”，當時覺得(de)有“大問(wen)題(ti)”，必須“主動捅(tong)破泡沫(mo)”。這(zhe)三(san)年主動捅(tong)破泡沫(mo)，又(you)帶(dai)來(lai)了什么？倒(dao)是(shi)沒有一丁點兒的“惡性通脹”，嚴(yan)重(zhong)的通縮不是(shi)這(zhe)種(zhong)“自殘行為”嗎？不是(shi)這(zhe)種(zhong)荒謬理論(lun)的實踐結果嗎？

趙教授(shou)說“價格(ge)上(shang)漲是(shi)脆弱的(de)，不(bu)穩定的(de)，將會制(zhi)造(zao)大風險”，這(zhe)種擔心(xin)是(shi)非(fei)常令人不(bu)安的(de)。但是(shi)，是(shi)市場讓人放心(xin)，還(huan)是(shi)“專家教授(shou)”的(de)建議本身更讓人放心(xin)呢？

由于擔心市(shi)場(chang)“過熱(re)”，世界各國都出臺(tai)一(yi)些限制房(fang)地產市(shi)場(chang)自(zi)由買賣的措(cuo)施，其規(gui)律是(shi)：一(yi)個地區凡是(shi)“保障房(fang)”總量占比越大的，對商品房(fang)市(shi)場(chang)的限制措(cuo)施就(jiu)越少，同時，其商品房(fang)市(shi)場(chang)波動(dong)對經濟的影響也(ye)就(jiu)越小。

對于中(zhong)國而言，由于保障房欠賬太(tai)多(duo)，商品房價格變(bian)化既牽動低(di)收(shou)入人群的(de)緊張(zhang)，也牽動了高收(shou)入投(tou)資(zi)(zi)(zi)人群的(de)不安。但(dan)過去二十年(nian)，在所有可投(tou)資(zi)(zi)(zi)資(zi)(zi)(zi)產市(shi)場中(zhong)，沒有比房地(di)產更穩定、更“不脆弱”的(de)了，與趙教授說的(de)正(zheng)好相(xiang)反。這不正(zheng)說明了作為(wei)全(quan)社(she)會財富的(de)貯存(cun)標志(zhi)的(de)基礎特征(zheng)嗎？

1、容量(liang)巨大；

2、價格相對(dui)穩定；

3、交易(yi)量的變化(hua)，不(bu)影響財富的衡量。

是不是所有(you)房價都應該上漲不跌？當然不是！市場(chang)哪里(li)有(you)這樣的道理。

市場的(de)(de)(de)道理在于(yu)“應(ying)(ying)漲盡(jin)漲，應(ying)(ying)跌(die)(die)(die)盡(jin)跌(die)(die)(die)”；上漲不(bu)應(ying)(ying)限制(zhi)，下跌(die)(die)(die)不(bu)應(ying)(ying)阻攔。在市場價(jia)格發出明確信號的(de)(de)(de)時候(hou)，比如趙教授所說的(de)(de)(de)那(nei)些“城投債(zhai)”已經“爆煲”的(de)(de)(de)城市，就不(bu)應(ying)(ying)該再(zai)“賣地”，而是(shi)“收地”，不(bu)是(shi)提什(shen)么(me)(me)“尋找新的(de)(de)(de)利潤增長(chang)主體(ti)”，這樣“遠水不(bu)能(neng)救(jiu)近火(huo)”的(de)(de)(de)建議，雖然(ran)是(shi)對(dui)的(de)(de)(de)，但只能(neng)是(shi)眼看著(zhu)城市破產的(de)(de)(de)危險，又能(neng)有什(shen)么(me)(me)用呢？

當然，在市場低迷、消費萎縮、經濟下(xia)(xia)滑(hua)時，整體的(de)無風(feng)險利(li)率中樞的(de)下(xia)(xia)降，對(dui)整體房地產(chan)的(de)價(jia)格給予(yu)支撐(cheng)，使(shi)生產(chan)和(he)需(xu)求端“資產(chan)負(fu)債表”得以(yi)修復，不(bu)正(zheng)是(shi)不(bu)發生系統性全面風(feng)險的(de)前提(ti)嗎？

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